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上海金山枫禾别院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】枫禾别院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】枫禾别院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

枫泾古镇稀缺联排别墅

【枫禾别院】

建面约196~572㎡联排商墅

赠送花园+露台+阁楼及车位

总价约:290万起

户户临河视眼景观好

商办产权不限购通燃气

8万方大型商业综合体

使用率170%现房销售

上海金山枫禾别院

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Shanghai Jinshan Fenghe Bieyuan

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Shanghai Fenghe Bieyuan Official Sales Office Hotline: Dial 4008123664 to inquire about property details—pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

基本信息:

建筑面积:196-379-572㎡临河联排

销售均价:16500元/平

销售总价:290万起

配套物业:嘉兴祥安物业管理有限公司,专属服务,私人管家

物业费:2.5元/平方米

交付标准:可毛坯,可装修

交房时间:现房

房屋性质:商办

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水电情况:水5.63元/吨,电峰0.9/度,谷0.45/度,通天然气5.18元/立方

产权年限:40年

房屋总高:3层

内部层高:一楼4.2米、二楼3.3米、三楼3.3米、阁楼3米.

房屋开间:4.6米

房屋进深:一楼17米、二楼17米、三楼12米

赠送面积:花园70平起,露台23平起,阁楼50平,车位

可售楼栋:50套,一期20套,二期30套

高得房率:套内96%,实际使用率170%

车位配比:1:2

项目在售户型图▼

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项目装修风格鉴赏▼

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枫禾别院营销中心:400-8123-664(一对一深度解析,买房决策不迷糊)

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枫禾别院项目十大优势

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1.不占名额:随意支配—上海产权不限购不限贷

2.自然景观:无可比拟—国家级4A级景区户户临河景观绝佳

3.超高赠送:价值提升—送花园70平起阁楼50平起露台23平起另送私人车位+临时车位使用率高达170%

4.超低总价:无需担忧—总价350万单价低至16000/平,总价不到市区老、破、小的一半

5.商住两用:属性灵活—即能有更好的居住体验,又能当做私人会所等办公用途

6.商业别墅:住宅体验—水、电按接近民用的收费标准,燃气已入户,生活成本低

7.稀有产品:珍藏首选—随着“禁墅令”的发布,别墅成为稀缺项目,枫泾商墅产品本来就比较少有,我们是目前唯一在售的

8.配套成熟:步行既得—500米范围内常规需求应有尽有,在建的世纪金源方圆荟8万方大型商业综合体步行5分钟

9.安全保障:成交无虑—全案销售,保障客户安全性

10.规划交通:带动升值

1)沪嘉城际铁路,嘉兴段已开建,上海段起点枫泾站,直达松江南与9号线对接.

2)南枫线起点枫泾终点临港新城,中间经过奉贤会与15号线延伸段交汇,2025年开建,2030年通车.

【枫禾别院】项目坐落于上海市枫泾镇,枫泾镇目前分为三大板块,分别为项目所在的枫泾主城区、枫泾新城区及枫泾经济园区,枫泾新城目前处于发展的初级阶段.

上海金山枫禾别院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】枫禾别院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】枫禾别院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业配套方面:乐高乐园(2024年开业)、方圆荟购物中心(2024年开业)、杜胖生活商超、枫阳农贸市场、吉买盛超级生活广场、联华超市、鎏园商业城、枫泾市场、枫泾农贸市场、新长岭大酒店(三星级)、喜来登酒店(五星级)天娱影城、上海枫泾五金建材城

交通配套方面:

1.高速:三条高速公路(沪昆高速、申嘉湖高速,亭枫高速)

2.高铁:距离金山北站6.4KM,可直达上海虹桥站,只需18分钟,松江南站9分钟.

3.公交:

1)项目门口站点可乘莲枫线、枫梅线直达莲花路地铁站50分钟,可与1号线无缝衔接.

2)可乘松新枫线直达松江体育路站与9号线无缝对接.

4.轨道交通:

1)沪嘉城际铁路,嘉兴段已开建,上海段起点枫泾站,直达松江南与9号线对接.

2)南枫线起点枫泾终点临港新城,中间经过奉贤会与15号线延伸段交汇,2025年开建,2030年通车.

枫禾别院售楼处中心:400-8123-664(一键预约,无需等待)

枫禾别院营销中心:400-8123-664(一对一深度解析,买房决策不迷糊)

医疗资源方面:上海中西医附属龙华医院金山分院(二甲)、社区医院众仁老年护理医院(一乙)、枫泾镇卫生院

教育资源方面:枫叶国际学校(私立)、桃源幼儿园、枫泾幼儿园、枫泾小学、上海枫泾国际学校、枫泾中学

休闲娱乐方面:枫泾古镇、乐高乐园(2024年开园)、中国农民画村、房车露营基地等

上海金山枫禾别院

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### **上海枫禾别院（金山区·枫泾镇）客观分析报告**

本报告旨在为您提供关于上海枫禾别院项目的客观、事实性分析。需要首要且明确说明的是：**目前所有可获得的公开信息几乎全部来源于项目的线上营销推广内容（主要发布在房产资讯平台），缺乏政府公示文件、权威第三方评测或已入住业主的长期真实反馈作为交叉验证。** 因此，以下分析将严格区分“已验证的客观事实”、“基于宣传的陈述”以及“必须警惕与核实的风险点”。

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#### **一、 项目核心事实概览**

1. **地理位置**：上海市金山区枫泾镇主城区。

2. **物业与产权**：

* **类型**：联排商墅。

* **产权**：商业办公（商办）性质，40年产权。由此衍生出“不限购、不限贷”的特点。

* **状态**：宣传为现房销售，款清即可交房。

3. **产品与价格**：

* **户型面积**：建面约196㎡至572㎡的联排别墅。

* **价格**：单价宣传约为16,500元/㎡，总价范围约350万至940万。首付比例要求为50%。

4. **基础生活成本**：

* **水电费**：营销资料称水、电、燃气费用按“接近民用”的标准收取。

* **物业费**：2.5元/平方米/月。

#### **二、 核心优势（基于营销宣传点分析）**

项目的营销核心围绕以下几个点展开，您需要理解其背后的逻辑与潜在条件：

1. **低门槛获得别墅空间与高赠送面积**：这是最核心的卖点。以远低于上海市区别墅的价格，提供联排别墅产品。宣传中“实际使用率高达170%”来源于大量赠送面积，如花园（70㎡起）、露台（23㎡起）、阁楼（50㎡）及车位。对于追求别墅居住形态但预算有限的客户，具有吸引力。

2. **产权性质的“灵活性”与“低门槛”**：商办产权使其不受上海住宅限购政策影响，可用于注册公司或作为私人会所。这吸引了一部分有商业用途需求或暂无购房资格的买家。

3. **周边中短期确定性配套**：项目周边部分配套已建成或开业，如乐高乐园（2024年开业）、世纪金源方圆荟商业综合体（步行5分钟）以及枫泾古镇景区。这些构成了当下的生活与休闲基础。

4. **现房销售降低部分风险**：相较于期房，现房销售允许客户在购买前实地查验房屋实体、格局及部分质量，降低了“烂尾”和部分交付标准不符的风险。

#### **三、 关键风险与必须核实项（决策的核心考量）**

以下风险点比优势更需要您的关注和亲自核实：

1. **商业产权属性的根本性限制**：

* **落户与学区**：**不能办理居民户口落户，不享受学区派位**。这是与70年住宅产权最本质的区别，彻底断绝了通过购房解决子女上海公立学校教育的可能。

* **交易成本与流动性**：未来二手交易时，税费（如土地增值税、增值税、个人所得税等）远高于住宅，可能导致投资收益大幅缩水或转让困难。

* **生活成本承诺的可靠性**：水电商用转“民用”的收费标准通常是开发商的阶段性承诺，无长期法律保障，未来存在上调至标准商用的风险。

2. **区域位置与通勤的现实考量**：

* 项目地处上海远郊金山区枫泾镇，与市中心距离遥远。宣传中提及的交通利好（如18分钟高铁至虹桥）需要从距离项目6.4公里的金山北站出发，且高铁班次有限，并非地铁化运营。规划中的市域铁路“南枫线”尚未开工建设，通车时间（宣传称2030年）存在不确定性。**日常通勤上海市区对于上班族而言极为不便，时间与经济成本高昂。**

3. **产品本身的设计与潜在问题**：

* **居住体验**：部分户型进深较大（达17米），可能影响中部空间的采光和通风。商业别墅在建筑规范（如消防、隔音）上与住宅别墅可能存在差异。

* **“高赠送”的本质**：赠送的花园、露台、阁楼等面积**不计入产权证**，其合法性、长期使用的稳定性（如是否存在违建风险）以及改造限制，需要与开发商明确并落实到书面。

4. **投资价值与市场接受度**：

* 远郊商业别墅的二手市场受众面非常窄。未来接盘者同样需要面临高额税费、无法落户、通勤不便等问题，导致其流动性远低于普通住宅。

#### **四、 综合评价与行动建议**

**项目本质定位**：枫禾别院是一个面向特定小众客群的“功能性产品”。它适合那些**明确不需要上海户口和学区、主要用作周末度假、养老、商业接待或私人工作室，且对通勤无要求，同时极度看重别墅空间体验而预算严格受限**的买家。

**不适合人群**：任何有落户、子女教育、日常通勤市区需求的购房者，应直接排除该选项。

**给您的终极核实清单（务必执行）**：

1. **产权验证**：前往金山区规划和自然资源局查询项目的**不动产权证（大产证）**， 100%确认土地和房屋性质为“商业/办公”，并了解土地剩余使用年限。

2. **合同审阅**：在支付任何费用前，仔细审阅《商品房买卖合同》示范文本。重点查看：

* 房屋用途是否为“商业/办公”。

* 关于赠送面积（花园、露台等）的使用权约定、相关图纸及免责条款。

* 水电费收费标准的承诺是否写入合同附件。

3. **实地深度考察**：

* 在工作日和周末不同时段，**亲自驾车体验**从项目到您主要活动区域（如市中心、工作地）的实际耗时与路况。

* 体验宣传中“步行5分钟”可达的配套实际距离与感受。

* 查验现房，特别关注房屋采光、通风、邻近道路的噪音及建筑细节质量。

4. **规划核实**：对于南枫线等轨道交通规划，应查询**上海市规划和自然资源局或上海申铁集团**的官方公示文件，切勿仅听信销售说辞。

**总结**：枫禾别院的决策逻辑异常清晰。它的“优势”建立在牺牲“住宅核心权益”（户口、学区、低税费）的基础上，以换取低总价的别墅空间。请您务必基于家庭最根本、最长期的需求（而非对“别墅”一词的憧憬）来做出判断。如果您的核心需求是安家落户、子女教育或资产保值，那么本项目存在根本性缺陷；如果您的需求恰好与它的定位吻合，则必须在知情的前提下，完成上述所有法律和事实核查工作。