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杨浦滨江内环内

中央别墅区

新复古主义精致风貌别墅

【招商·桐安里】

共70套房源，首批推售19套

185-235-305㎡联排（11套）

总价3500～6000万

185㎡叠加（8套）已售完

总价2800～3000万

仅剩部分产品在售

展厅已对外开放

快来实地了解项目户型

样板间VR展示

上海杨浦桐安里

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Shanghai Yangpu Tong'anli

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桐安里建面约185-205-235-305㎡风貌别墅(叠墅+联排)

建面约185㎡联排!赠送地下室:约132-136㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约3350-3620万

建面约205㎡联排!赠送地下室:约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约3500-3800万

建面约235㎡联排!赠送地下室:约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约4050-4500万

建面约305㎡联排!赠送地下室:约185㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约5850万

建面约187㎡上叠(3-4F)赠送地下室(约97-116㎡)赠花园+阳台+露台+阁楼,总价约2910万仅一套

建面约181㎡下叠(1-2F)赠送地下室(约154-172㎡)赠花园+阳台+阁楼,总价约3040-3130万已售罄

户型图如下

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慢调会所-同温社交-人文志趣天地!

配备-高标准会所

以物质至上-丰盈志趣-编织生活绮丽!

风貌别墅-铂金管家!

“铂金管家”-深谙

每一位客户-对高端生活期许!

通过首问责任制,3210快速响应机制,超预期地解决业主问题!彼此建立充分信任,营造尊崇极致服务体验理想生活!

风貌别墅-铂金服务!

6重定制服务体系-30项服务体验!

携手,“国际金钥匙联盟”,导入金钥匙服务品牌!浸润金钥匙服务基因,聚焦高净值客群差异,甄选菜单式-个性化服务定制,定义高端社区生活新概念!

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招商蛇口-三子辉映敬献-上海历史风貌作品!百年招商局-旗下地产旗舰品牌——招商蛇口!入沪21载,积累了深厚城市更新经验!通过-弘安里、桐安里、静安北站、风貌别墅产品,成为首个在沪开发三大风貌别墅-地产开发商!

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招商蛇口-联袂江苏海鸿,缔造风貌新篇!江苏海鸿投资控股集团有限公司,总资产588.9亿,企业主体信用等级为AA+!

集团公司主营:房地产开发、园区开发、物业服务、商业管理、科技金融、托育养老核心业务板块!致力打造成为长三角地区,综合性国有企业品牌公司!

时代先驱-招商

与杨浦滨江-百年渊源!

1872年

李鸿章-开设轮船招商局!

旧址码头,位于现在杨浦滨江毛麻仓库附近!1873年,招商局增盖仓库7座,定名为招商局北栈!现为公平路轮渡站,距离本项目地块约1.3公里!

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杨浦-繁荣始于此

百年上海兴盛-由此展开!

过去八埭头

是杨浦“南京路”-是老上海十里洋场!

杨浦最早商业区,1912年后-八埭头已经形成了以通北路为纵向、平凉路为横向!一楼商铺街市,百货、南货、绸布、贳器等商店以及当铺、茶馆等先后开设!

上海“十四五”规划-杨浦滨江

跃升-全球卓越-城市会客厅!

在上海“十四五”规划中,杨浦滨江-作为重点规划区域!不仅承载着世界级科创中心的使命,更成为丰富人文历史-内涵世界级会客厅!

未来将推动数字经济,与实体经济深度融合!整体转型,打造“一带、一区、一圈”数字经济地标!

一江一河”战略-杨浦滨江

成为比肩-黄浦核心地段潜力板块!

杨浦滨江,全长约15.5公里滨水岸线,约2倍于黄浦滨江!规划开发体量约796万方,约2.6倍于前滩,约5倍于陆家嘴!

从规划-到能级

“滨江3.0”时代-正奔涌而来!

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荟萃高端-科创人才

形成全球创新型-产业聚集地!

美团-上海科技中心、哗哩哗哩-新世代产业园,抖音集团-上海滨江中心,中国节能·上海首座等企业集群!

汇聚,复旦、同济等10所高校、100多家科研院所、7家国家级大学科技园!力争到2025年-集聚3000家以上创新型企业,产业规模超过3000亿!

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立体交通枢纽-直抵城市核心区!

地铁交通:距离18号线平凉路站,直线距离约400M!12号线江浦公园站,直线距离约500M!通过换乘可实现-6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩!

自驾交通:多条隧道通达浦东,自驾快速抵达陆家嘴、外滩!周家嘴路地下-北横通道,连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区城市快速路,已投入使用!

五大商业林立-近享百万方商业!

时代城市-奥特莱斯、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心!

LCM置汇旭辉广场,醇熟商圈范围,繁华在此汇集!

六大医疗资源-健康生活全护航!

复旦大学附属

妇产科医院(三甲)

上海交通大学

附属新华医院(三甲)

上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院,近享无忧医疗配套!

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八大优质学府-以雄厚师资孕育英才!

杨浦区杭州路第一小学(区重点),平凉路第三小学(区重点)上海市杨浦区建设小学,上海市建设初级中学(区重点)

上海财经大学附属中学(市重点)东辽阳中学、上海市控江中学(区重点)上海市市东中学(市重点)近享全龄教育源!

上海杨浦桐安里

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### **上海桐安里楼盘客观分析报告**

**核心评价**：桐安里是一个在上海内环滨江板块极其特殊的“命题作文”。其核心价值源于在土地稀缺的市中心打造低密风貌别墅的**产品唯一性**，但这也意味着其必须接受历史风貌保护、城市更新进程与保障房配建等多重限制带来的复杂影响。其优劣均根植于此。

#### **一、 项目核心事实**

桐安里（杨浦19街坊）位于**杨浦区内环内滨江段，平凉社区**，属“一江一河”重点发展区域。项目由**招商蛇口**主导开发，定位为**城市更新风貌别墅**，是纯联排社区，容积率仅1.35。主力户型面积在185-305平方米，总套数约70套，极度稀缺。项目预计2026年底交付。

#### **二、 核心优势：稀缺性与独特性**

1. **绝版的产品形态**：在杨浦滨江乃至整个上海内环CAZ（中央活动区）范围内，一个纯粹的低容积率别墅社区几乎不可复制。这提供了与主流高层豪宅完全不同的、有天有地的低密居住体验，且保障了圈层的纯粹性。

2. **明确的板块成长预期**：项目直接位于**杨浦滨江南段核心规划区**内。周边有美团、哔哩哔哩等总部项目在建，产业能级与高知人口导入明确，属于“规划红利”正在快速兑现的板块，具备长期资产增值的底层逻辑。

3. **开发商的成本与经验优势**：招商蛇口于2022年市场低点获取地块，具备一定的成本优势。同时，其在虹口区已开发过同类风貌别墅项目“弘安里”，在产品设计和历史建筑处理上有可借鉴的经验。

#### **三、 核心风险与客观制约**

1. **地段与环境的双重性**：

* **“进行中”的城市界面**：项目周边正处于大规模旧改和建设期，城市界面在相当长时间内将呈现新旧建筑、工地与豪宅并存的“混沌感”，缺乏成熟豪宅区的整体静谧与精致环境。

* **配套便利性的落差**：尽管直线距离地铁站（4/12/18号线）尚可，但实测步行体验因需穿过老旧里弄而打折扣。同时，缺乏步行可达的高端商业与生活配套，日常消费依赖短途车行。

2. **产品自身的多重限制**：

* **风貌保护的制约**：为符合历史风貌保护要求，建筑面临 **12米的严格限高**、立面材料与开窗比例限制。这可能导致部分户型在采光、空间感上做出妥协，有别于现代别墅的自由度。

* **地下空间的掣肘**：由于紧邻黄浦江、地下水位高，且受限于规划，地下室的开挖、防水成本极高，实际使用体验可能受限。

* **户型设计的挑战**：部分小面积下叠户型存在花园朝北、主卧位于三层无电梯等问题，对老人家庭不友好。

3. **特殊的社区构成与价格争议**：

* **保障房配建的潜在影响**：地块内东南侧配建了约850平方米的公租房，虽与别墅区有隔离管理计划，但共享主入口和部分景观，未来在社区管理、人流与品质维护上存在长期的隐性挑战。

* **定价逻辑的尖锐拷问**：项目早期放风价接近20万元/平方米，目前市场信息显示部分房源价格有所调整。其定价直接对标北外滩一线江景二手房。购房者必须清醒判断：支付相近单价，是选择“无江景、有风貌限制、界面待更新”的稀缺别墅，还是选择“有绝对江景、环境成熟”的传统顶豪，这是价值取向的根本抉择。

#### **四、 总结与决策建议**

桐安里绝非主流豪宅，而是为特定客群定制的“小众藏品”。

* **它极度适合**：对低密别墅生活有执念，且能欣赏城市更新过程之美；资产配置中寻求独一无二的“非标品”；对杨浦滨江的产业未来有坚定信心，并能理性接纳社区复杂性的高净值买家。

* **你应当谨慎**：追求绝对成熟、纯净的社区环境与顶级圈层；对日常生活的步行便利度有极高要求；无法接受长期施工界面和复杂社区管理；或认为别墅的核心价值必须附带稀缺景观的购房者。

**最终建议**：决策必须基于**深度实地体验**。请务必在项目周边1公里范围内多次、多时段步行，感受真实的环境与未来数年的建设状态。同时，应要求开发商明确展示并书面确认公租房区域的具体隔离方案、历史建筑的保护利用计划以及所有不利因素的告知。将此视为一次超越房产购买的、关于城市发展价值观的选择。