2023年苏州楼市回顾与展望:承压见韧,稳字当头

搜狐焦点苏州站 2024-01-31 16:59:50

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根据克而瑞苏州房产测评的报告，2023年苏州市商品房销售中，改善型住宅占比达到70%，反映了苏州市场的消费升级和居住品质的提高。在这样的背景下，苏州楼市的总体走势或将以稳为主，市场分化将进一步加剧，核心板块和…

2023年对于苏州的房地产市场而言，是不平凡的一年。在政策调控、市场变化、土地供应等多重因素的影响下，苏州楼市经历了高开低走、分化持续的过程，但也展现出了强韧性和韧性。在这样的背景下，苏州的房地产开发投资、商品房销售、土地市场等方面都呈现出了哪些特征和趋势呢？又有哪些值得关注的板块和项目呢？让我们一起来回顾2023年的苏州楼市，并展望2024年的市场方向。

根据国家统计局的数据，2023年1-11月份，苏州市房地产开发投资1040.45亿元，同比下降9.4%；其中，住宅投资788.52亿元，下降9.0%。苏州市房地产开发投资的下降幅度高于全国平均水平，主要受到了房地产市场调控政策的影响，以及房企资金压力和经济环境的因素。

苏州市房地产开发投资的结构方面，以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占比超过50%。根据克而瑞苏州房产测评的报告，苏州市房地产开发投资中，电子信息产业和装备制造业产值占比近60%，为苏州工业的支柱。高新技术产业占比超过50%，反映了苏州制造业的转型升级和创新能力。但近年来，苏州电子信息产业发展增速较低，主要因为芯片、面板、消费电子等增长疲弱，同时新能源产业竞争力也弱于长三角其他城市。苏州在高端装备制造和新材料方面具备较强聚集效应，另外，在医药产业方面已吸进较多头部企业，成为未来的主要增长点。

商品房销售：成交量回落，价格稳中有升，市场分化加剧

根据国家统计局的数据1，2023年1-11月份，苏州市商品房销售面积1005.09万平方米，同比下降8.0%；其中，住宅销售面积859.64万平方米，下降7.3%。苏州市商品房销售额1053.18亿元，下降5.2%；其中，住宅销售额936.46亿元，下降4.3%。苏州市商品房销售面积和销售额的下降幅度均低于全国平均水平，主要受到了市场需求的减弱，以及房企去库存和降价促销的影响。

苏州市商品房销售的结构方面，以改善型住宅为主，高端住宅需求旺盛，市场分化加剧。根据克而瑞苏州房产测评的报告，2023年苏州市商品房销售中，改善型住宅占比达到70%，反映了苏州市场的消费升级和居住品质的提高。高端住宅需求旺盛，2023年苏州市区新房均价达到2.18万元/平方米，同比上涨0.52%。市场分化加剧，核心板块和优质项目受到追捧，而非核心和外围板块则遭遇冷清，价格下调的现象较为普遍。

土地市场：供应规模缩减，地价上涨，国央企为主导

根据克而瑞苏州房产测评的报告，2023年苏州市区共85宗涉宅经营性用地成交，出让总面积336.97万平方米，成交总金额899.45亿元，平均楼面价16552元/平方米。苏州市区宅地出让总面积同比下降4.7%，延续了去年来的缩量走势。但出让的涉宅地块数量却是最多的，主要是由于出让的大体量宅地较少，多为“小而精”的地块。苏州市区涉宅用地成交楼面价同比上涨11%，全年市区涉宅地平均溢价率4.57%，相比2022年的2.79%，也上升了1.78个百分点。这主要得益于今年一季度楼市小阳春之下，市场预期回暖，以及地块素质条件的优越。

苏州市区土地市场的结构方面，以核心板块为主，国央企为主导，合作拿地模式增多。2023年苏州市区土地市场中，工业园区成功出让13宗涉宅用地，总出让金额达210.85亿元，位列六区第一位置；高新区成交15宗，总出让金额为200.6亿元位居第二；这两个区域的最高楼面价也都达到了3万元/平方米以上。姑苏区一口气供应了9宗涉宅地块并成交，是去年的三倍，其中不乏已经断供许久的板块，如沧浪新城、南门等。在房企拿地方面，国央企仍是最活跃的，如苏高新、建发房产、华润置地、保利发展等。民企更追求确定性，在核心优质地块加持下也参与到“抢地”中来，如路劲的君和居地块。此外，在次核心、外围板块，“本地国企+本地、外地民企”、“央国企+本地国企”的托底合作拿地模式也是今年土地市场一大特征。

市场展望：稳字当头，核心板块仍要抢，低容积率地块供应占比或将上升

展望2024年，苏州房地产市场仍将面临诸多不确定因素，如政策调控、市场需求、资金环境、土地供应等。在这样的背景下，苏州楼市的总体走势或将以稳为主，市场分化将进一步加剧，核心板块和优质项目将受到追捧，而非核心和外围板块则将面临压力。同时，低容积率地块的供应占比或将上升，反映出政府对住房品质和城市规划的重视。