​金茂的3827天

地产操盘手 2018-02-08 12:46:00
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2007年8月17日,是一个平凡的日子。 这一天,一个央企集团下属的房地产和酒店业务平台,悄悄登陆港交所,在香港上市。我们翻开它上市首年年报,发现地产营收仅为12.69亿港元,在这个重视房企规模和业绩的时代,这样的成绩,并不惹眼,甚至可以说有点平淡。

图:Thumbelina  来自网络

2007年8月17日,是一个平凡的日子。

这一天,一个央企集团下属的房地产和酒店业务平台,悄悄登陆港交所,在香港上市。我们翻开它上市首年年报,发现地产营收仅为12.69亿港元,在这个重视房企规模和业绩的时代,这样的成绩,并不惹眼,甚至可以说有点平淡。

曾忆否,2007年。

前有四大天王“万、保、招、金”(万科、保利、招商、金地),誉满全国;后有华南五虎(恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生),好风借力,青云直上;更有豪宅三杰(龙湖、绿城、星河湾),行业优质,万人朝拜;再加上闽派地产,锦衣夜行,大鳄潜浮。

万物丛生,野蛮生长的时代,留给它的空间和位置,貌似只有那么一点点。

上市后3827天后,也就是今天,它交出了这样一张成绩单:

1、2017年,以693亿销售额位列全国房企第29位;

2、足迹从上海1城遍至中国26个城市;

3、四大产品线每个都自成 IP,并且带有独特的企业ICON;

4、2017年新盘首开去化率达到平均94.2%的惊人水平,远超其他房企;

5、成为自带超级流量的超级IP;

6、全年新增一二线城市土地储备,超过929万㎡;

7、以特别实力,成功跻身中国房企30强俱乐部;

8、成为行业教科书式的现象级房企。

………

此时,它刚刚度过了上市十周年庆。

它就是, 中化集团下属,中国金茂。

40城,2000 亿,排名前列梯队

它的五年发展小目标

 “未来五年,中国金茂的版图将从今天26个城市扩张到40个城市,签约额将从500亿元提升到2000亿元,持有面积将从现在的50多万平米提高到200多万平米。”

中国金茂总裁李从瑞,在金茂上市10周年上,向外界传达了这一发展信号。并且特别强调说,“从开发销售、持有经营等多维度,实现综合实力进入行业排名前列梯队的企业目标”。

至此,中国金茂开始实施规模裂变。

地产有一句话,无土储不谈规模。翻开金茂2017年的拿地成绩单,我们发现,金茂在一年内,全国19座城市,攻城扎寨33宗。正式进驻成都、福州、厦门、南昌、温州五座城市核心,全年新增一二线城市土地储备超过929万㎡,成功布局全国5大区域、26座城市。

此举,为金茂实现跨入行业排名前列梯队的跃迁,提供了最重要的“杠杆支点”。

中国金茂实现销售额连续5年增长

而距离现在最近的一次,金茂在土拍上的身影,来自七天前,坐标苏州。

2018年2月1日,苏州6号公告土拍中,金茂以12.0677亿斩获苏州2017-WG-73地块,总计容建面逾7.4万方,成交楼面价16270元,溢价率1.7%。金茂苏州第四子,就此落子这个千年古都的苏城。

这是一个大象比蚂蚁

跑的更快的时代

金茂的成长性是中国地产企业的典型代表。古人云,以天下之至拙,可胜天下之至巧。如果说,前一个十年,金茂从黑马之姿脱颖而出,那后一个五年,如何保持常胜之势?

优秀首先是一种占位,而常胜,更是优秀这种基因的体系化显现。

有人说,中国金茂曾被业内誉为「最不央企的央企」。因为它有三大超越一般央企的行为特征,1、高效的企业运营效率;2、高度市场化的人才团队;3、公开透明的企业文化。这源自母公司中国中化集团,也是央企中最早实现市场化运作的基因。

一位采访过的金茂高管说,“金茂的用人之道,没有太多秘密。就是简单、务实、厚道,给员工很多发展的空间,实现员工个人的价值感。”

据身边不少同为央企的地产同行说,除去发展空间,他们还羡慕金茂总部对区域和城市公司的授权。相较于其他央企,做到了更信任,更放权、更有空间。

除此之外,中国金茂对于优质土地的理解与实践,远超众多一线房企。比如,从城市布局来看,它坚持一线核心城市,聚焦强二线城市,不会为一个地块进入三四线城市。

貌似表面上,金茂并没有像碧桂园、恒大、新力等企业,赶上2016、2017年三四线去库存的行情,但是,金茂这几年在一二线核心城市的布局和深耕,让品牌力和产品系的赋能,有了跨越级的飞跃。近1000万平米的土地储备,也集中在一二线最优质的土地资源上,顺应城市发展布局的长效机制已经渐显。

对于人力储备和土地供应的绸缪,中国金茂,更是实现了其对于企业发展的深刻理解:以城市运营商新角色,实现更有质量的成长。

心有猛虎,细嗅木犀

如果说,金茂有质量的成长,是中国房企发展的教科书级案例。那么金茂城市公司的实操案例,则让我们窥见金茂发展最核心的基因。这次,我们以金茂苏州为蓝本。

说起苏州,手哥曾在2天卖地250亿元:中国生活首都的优雅与绽放一文中,将苏州定义为中国的生活首都。

 “在中国,在世界,都是宜居生活的样板。虽居一隅,畅达四方。虽曰小城,已是千岁。虽曰古城,亦有新貌。在苏州,承接古今,通感中西,苏州给今人打开了一片承接过去与未来的桃花源”

苏州的生活,如同苏州的市花——木犀花一般。木犀花,又名桂花。它是最含蓄的东方味道,更是记忆中总弥漫着故乡满城桂语下的桂花香气。

在这样的城市背景下,金茂2012年,继北京、上海之后,首入这座生活之都。

深耕城市,先深耕土地。金茂苏州拓地轨迹:

2012年12月6日,苏地2012-G-98号地块经过78轮举牌后,以总价23.2亿元拍出,成为苏州当年的总价地王。中国金茂首入苏州。后成姑苏•金茂府。

2017年2月15日,中国金茂在苏州砸下百亿拿到浒墅关2016-WG-81(34.22亿元)和科技城2016-WG-82(68.7亿元)两相邻地块。新区双姝,并蒂花开。

在2018年2月1日,中国金茂以12.07亿斩获苏地2017-WG-73地块,成交楼面价16270元。金茂苏州第四盘落子木渎。

创新产品,是来自对于客户生活方式的探寻。落子无悔,则来自于对趋势的把握。从全国排名前列地级市,到GDP达1.7万亿的全国第七的城市,再到未来欲将建成全国特大城市的苏州,时逢关键利好释放期,楼市紧跟其后步入价值重估的大风口。

金茂就是在这个背景下,以前瞻性的战略布局,开启属于金茂的“苏州元年”,随即完成苏州城市战略性布局。

古城区98号地块,也就是现在的姑苏•金茂府。2017,最严调控来袭,楼市全面遇冷。在面临市场政策与环境的双重压力的背景下,我们翻开了姑苏•金茂府的成绩单,看到的是八个字:迎难而上,继续卫冕。

好房子,数据来说话。据苏州楼市的销售数据,姑苏•金茂府,一如既往,再一次蝉联2017年姑苏区成交金额、面积、套数三冠王。

“对我们来说,金茂在苏州做到规模和销售的排名前列不是最重要的。能做到品质和口碑的排名前列,才是我们的最终目标。”面对荣誉和认可,金茂苏州的负责人却这样说,“让更多人成为金茂主人,从来不是说说而已,更是一种品牌承诺”。

2017年,整个金茂府系产品集中开盘18次,平均去化率超90%。在苏州这样一个众多房企充分竞争的成熟市场下,“买高端楼盘,先看金茂府再下定”,成为大多数购房者对标之选,这样的成绩,实属不易。

作为中国金茂高端住宅产品的代表,姑苏•金茂府,入市以来更是创造了无数的“销冠传奇”。到访超万人,预约者动辄上千人,重复和推荐回购率超50%,形成具有金茂特色的“超级IP”效应。

2018年,我们期待金茂给苏州带来更多的惊喜。

中国需要金茂

一直以来,中国金茂致力于在中国较具发展潜力的城市群拓展深耕。即是是未来5年2000亿的目标,也仅仅甄选40个优势城市进入。

宛如一个棋艺高超的国手,在完成“核心取势、优势占位”后,它会继续在中盘扩大优势,审慎判断之后,就是毫不犹豫的出手。 一次优秀不难,难得是持续保持先进。

金茂上市3827天后的今天,我们已经看到“一线阵营,千亿起跳,两千目标”的目标背后,不是因为如今成绩而生出的盲目自信,也不是打鸡血式的喊号子,从金茂苏州的拿地之举、发展之路举观之,这是一种央企的气度,是对产品力和服务力的自信,更是战略清晰,轨迹明朗下的踏实前行。

 

这个行业,也许规模不是 全能的,但没有规模,似乎是万万不能的。我们对于金茂下一个3827天的期待,不仅是规模,更是对于房企发展另一种可能的期许。

 

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