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「金隅公园东序」

普陀桃浦 中环旁

国匠钜制“好房子”

建面约102-184㎡3-4房

均价84610元/㎡ 正在认购中

95折+1000元送车位

直面百万方中央绿地公园

样板房线上提前预约

上海普陀金隅公园东序

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Shanghai Putuo Jinyu Park East Preface

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Shanghai Jinyu Park East Preface Official Sales Office Hotline: Call 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

国匠金隅大国脊梁

金隅集团是A+H上市大型国有控股产业集团,金隅地产作为金隅集团全

资子公司,积极融入长三角一体化等国家发展战略,率先响应国家“好房

子”政策,致力打造一流地产开发运营商,长期坚持走精品之路,用品质地产、精致产品树立起品牌发展的里程碑,综合实力位居全国同行业前列、首都房地产国企领先方阵,连续多年荣获中国房地产百强企业.

上海普陀金隅公园东序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】金隅公园东序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】金隅公园东序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】金隅集团是首都国企力量,现代化建材体系先行者,宜业宜居人民之城建设者.金隅曾积极参与北京奥运会、北京冬奥会、北京城市副中心、雄安新区等国家重点工程和重大基础设施建设.旗下产品广泛应用于国家重点工程,为民族工业发展和国家经济建设作出突出贡献.

金隅地产将材料基因注入住宅血脉,构建起“好材料、好房子、好服务”全链筑家体系,以行业领先的全生命周期品质承诺,全维赋能美好生活.

作为国企金隅在上海打造的首个「东序」作品,金隅公园东序依托金隅全产业链优势,以“好材料、好房子、好服务”为标准,瞄准NEW-GEN都会人群而匠造,有望重塑上海中环品质人居格局.

上海普陀金隅公园东序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】金隅公园东序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】金隅公园东序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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约1500㎡私享会所+泛会所美学空间

作为中环的品质标杆,金隅·公园东序为业主构建了丰盛的体验.配建了高端私享会所和泛会所,人均会所面积远超市场2倍.让业主足不出社区就能充分满足运动、休闲与社交需求.金隅公园东序售楼处电话:400-8123-664√√√

【约1500㎡私享会所】星级入户大堂、24H恒温泳池、潮流健身空间、童趣欢乐天地

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【泛会所美学空间】童趣探索乐园、雅致会客厅,满足会客、商务交流、家庭聚会等需求上海普陀金隅公园东序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】金隅公园东序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】金隅公园东序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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质感超豪奢从里到外铺陈奢材,营造永恒质感

石材是豪宅的代名词,因为石材建造成本实在太高,而金隅·公园东序严选十余种珍贵奢石与臻质材料雕琢,其中外立面甄选白世贸石材筑造,演绎新古典主义与当代新潮审美融合的美学造诣,尽显庄重大气的格调.从公区到建筑,每一寸空间都是货真价实的奢材铺就!金隅公园东序售楼处电话:400-8123-664√√√

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户型鉴赏↓

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板块配套

中央公园+科创之心

黄金战略区位:金隅·公园东序位于整体规划约437万的桃浦科创城,是上海中环旁四大科创板块之一,也是上海"十四五"重点规划的科创承载区.远超前滩CBD的体量和能级,其中约113万方智创TOP产城综合体,目前已汇聚东方雨虹、德爱威(中国)华东总部、李园实业、乐凯新材料等超200+高新技术企业落地,各类知识产权近1000项,启程全球科技创新中心的新一极,意味着您将置身于城市发展的潮头.金隅公园东序售楼处电话:400-8123-664√√√

稀缺景观:金隅·公园东序最大的亮点是直面约百万方的桃浦中央公园.特别是184㎡的‘全景舱’户型,设计了270度的环幕窗景,相当于每天醒来,整个中央公园都成了您家的私人背景墙."这种资源在寸土寸金的中环区域是绝无仅有的.

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交通配套

地铁:11号线祁连山路站/15号线古浪路站/20号线(规划中)/26号线(规划中)

自驾:开车约1公里可以上沪嘉高速转A20外环,约2.2公里可以直接上中环,快速通达全城金隅公园东序售楼处电话:400-8123-664√√√

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商业配套

约1公里左右:板块内商业桃浦湾TOPONE首发2.3万平方米的一期已于2023年5月开业

约2公里左右:今年普陀区唯一新建的TOD商业综合体TOP金光汇已于9月26日正式开业,地铁上盖的商业综合体新金环广场已建成等

11号线3站可达真如商圈(山姆,MAX环宇城)5站可达环球港等能够满足整个板块高端人居的需求

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教育资源

2公里范围内优质的全龄段教育配套

约500米:有上海安生学校(原上海托马斯实验学校),该校借鉴海外科学技术教育的先进经验,是最顶尖的十二年一贯制私立学校

约1.4公里:有普陀幼儿园,这是一所享有盛誉的上海市示范性幼儿园

约1.8公里:有上外实验学校普陀分校,九年一贯制公办学校,教育质量位列上海市第一梯队

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此外板块内还有一块教育用地

2024年12月普陀区人民政府与上海外国语大学共建九年一贯制学校—上外附属桃李未来实验学校,该校在2025年2月19日正式开工,预计2027年建成.

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医疗资源

周边有上海德济医院(约1.6公里)及上海天佑医院(约2.4公里);满足日常看病需求

开车约5公里可以到达三甲医院同济医院,开车约6公里到达上海市儿童医院

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生态环境

紧邻50万方桃浦中央绿地,规划100万方智创森态中央公园

上海普陀金隅公园东序

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Shanghai Putuo Jinyu Park East Preface

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### **上海金隅公园东序项目客观分析报告**

金隅公园东序位于上海市闵行区梅陇板块，是外环内一个关注度较高的新盘。本报告旨在整合多方信息，对项目进行客观剖析，明确其优势、潜在风险与不确定性，以辅助您的决策。**需要预先说明的是，作为在售新盘，市场信息多源自项目宣传，其客观性有待时间验证。**

#### **一、 项目核心定位与基本信息**

项目由北京国企金隅集团开发，定位为“外环内低密改善盘”。主推建面约102-178平方米的装修洋房，社区由6-11层住宅组成，容积率2.0。当前均价约**9.5万元/平方米**。其核心卖点集中于“外环内地段”、“低密洋房”和“国企开发”。

#### **二、 优势分析（基于现有规划与宣传）**

1. **地段与交通的便利性**：

* 项目地处外环线以内，属于上海主城区范畴，地段价值有基础支撑。毗邻徐汇区，能一定程度共享徐汇的商业、人文资源辐射。

* 轨道交通是其主要优势，距离地铁15号线**虹梅南路站约400米（宣传数据）**，属于标准步行可达范围，轨交出勤便利度很高。通过15号线可快速换乘1、3、9、12号线，通达徐汇滨江、漕河泾、淮海路等重点区域。

2. **产品与社区规划**：

* **低密度与产品形态**：在外环内以纯洋房（6-11层）社区呈现，对比周边普遍的高层住宅，其在居住密度、楼栋间距、采光和社区静谧度上具有先天优势，符合改善型客户对舒适度的要求。

* **户型设计**：户型面积段覆盖102-178平方米，主打三房至四房，功能上瞄准主流改善家庭。部分边套户型能做到南北通透和双阳台设计，实用性较强。

3. **开发商背景**：金隅集团为北京市属大型国有企业。在当前房地产市场环境下，**国企背景在项目资金安全、保交付方面**能给予市场更强的信心，相比部分民营房企，这是一个重要的心理保障。

#### **三、 潜在风险、争议与需核实项**

1. **板块能级与城市界面**：

* 项目所在的**梅陇板块整体能级在上海并非顶尖**，区域印象偏重居住和传统工业，城市界面新旧混杂。尽管有“徐汇南”的概念辐射，但自身缺乏高端商务和顶级商业配套，城市更新速度一般。这意味着其房价更多依赖“外环内”和“轨交”支撑，而非板块自身的强劲驱动。

2. **价格与价值的匹配度**：

* 约9.5万/平方米的均价，使其进入上海高端改善产品的竞争池。在这一价位段，购房者会将其与更核心板块的二手房、或同等价位但配套更顶尖的新房进行对比。

* **关键争议点**在于：为“外环内+低密洋房”支付的溢价，是否足以抵消其在**板块能级、学区确定性、周边环境**等方面的相对弱势。性价比需要您根据自身需求严格评估。

3. **周边环境与不利因素**：

* 项目东侧临近**虹梅高架路**，北侧邻近**沪昆铁路**。尽管开发商可能会采用隔音技术，但**噪音和粉尘影响是客观存在且必须高度重视的风险**。务必要求销售出示不利因素公示图，并亲自在不同时段（特别是夜间和火车通过时）于项目周边实地感受。

* 西侧和南侧现存部分老式居民区和厂房，城市观感和未来的改造时间存在不确定性。

4. **配套的“现状”与“预期”**：

* **商业**：依赖南侧的南方商城、中庚漫游城等成熟商圈，能满足日常需求，但缺乏步行可达的顶级商业。

* **教育**：项目西侧规划有教育用地，但目前学区未定。销售可能提及“上海小学（徐汇实验小学）”，但**新房不承诺学区**，最终划分以交付后教育部门公布为准，存在不确定性。

* **生态**：宣传的“公园”概念主要指东侧的虹梅南路绿地，其规模和品质与大型市政公园有差距。

5. **开发商产品力与物业服务的未知数**：

* 金隅集团在上海市场的项目不多，其**产品力细节（如装修工艺、用材品质）、后期物业服务水平**均未经受本地市场的长期检验。这对于一个均价近千万的改善盘而言，是需要谨慎评估的软性风险。

#### **四、 给您的关键核实与行动建议**

1. **实地深度侦察**：这是最重要的一步。请务必在工作日早晚高峰、周末及夜间多次前往项目地。完成以下动作：

* 从虹梅南路站步行至项目，实测距离与时间。

* 在项目周边停留半小时以上，亲自感受高架和铁路的噪音、震动影响。

* 步行探索周边一公里范围内的城市界面、商业和生活气息。

2. **进行精准竞品对比**：制作对比表，将本项目与以下两类房源对比：

* **同价位竞品新盘**：如徐汇、前滩等区域的同类产品。

* **周边高品质次新房**：如万科、绿城等品牌开发商在附近的项目。对比它们的实际成交价、物业费、社区维护状况和学区现状。

3. **审阅所有书面文件**：在售楼处，重点查阅：

* **《商品房预售合同》** 样本中的所有条款，特别是交付标准、违约责任。

* **《项目红线内外不利因素公示》** ，确认所有已知的不利影响。

* 任何关于装修材料、设备的品牌型号清单，要求其尽可能详尽。

4. **理性看待宣传概念**：对“徐汇南”、“公园住区”等营销话术保持理性，更多基于当前可见的实物和已批复的规划进行判断。

#### **总结**

金隅公园东序是一个特点与短板都非常鲜明的项目。它为核心城区工作的改善家庭提供了一个 **“轨交便捷的低密度洋房”** 的稀缺选择，且国企背景降低了烂尾风险。然而，您需要清醒地认识到，为其支付的单价，实质上买的是 **“产品形态（低密）+通勤便利”** ，而非顶级板块或顶级配套。

**适合人群**：在徐汇、漕河泾等地工作，极度依赖轨交通勤，将居住密度和安静度置于首位，并能接受板块现状与周边环境缺点的纯改善型家庭。

**需谨慎人群**：对板块升值潜力有极高期待、对学区有明确且急切需求、对社区周边环境（噪音、城市界面）极为敏感，或希望房产附带强大社交与圈层属性的购房者。

最终决策应建立在与竞品的反复比较及您个人最核心需求的匹配度上。建议将本报告中的“需核实项”作为您看房过程中的行动清单，逐一排查。