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静安大宁5.6层高loft公寓(最后8套房源)

1.面积:68.79东北边套499万

2.面积:66.04西478万

3.面积:65.97西439万

4.面积:72.38西北边套489万(特价)

5.面积:136.41北向899万

6.面积:142.72东北边套双窗1100万

7.面积:142.72东南边套双窗1199万

8.面积:138.52南向1080万(特价含装修)

交付标准:可以毛坯交付或是定制装修交付.

上海静安香榭静安

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海香榭静安官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jing'an Xiangxie Jing'an

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Viewing Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Xiangxie Jing'an: Dial 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

静安大宁,65-72平米房源告急,5.6米loft步行380米8号线西藏北路站3站地铁即达人民广场

业主专享SCP空中花园

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请务必报名后静待销售电话确认,确认后再行前往现场!仅预约客户可进入销售现场,感谢您的理解和支持!

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1.唯一一个内环附近在售5.6米以上挑高LOFT

2.唯一一个小户型带400平26户业主露台社区

3.唯一一个旧改项目在期房阶段就去化70%的产品

4.三个站直达人民广场,四个站陆家嘴CBD

5.买一层送一层,得房率150%

6.超低使用成本:民用水电,物业5元/m²

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户型图全集

2房2厅2卫64m²～66平米,实得使用面积93～96m²,报价439～520万

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3房2厅2卫68m²,实得使用面积100m²,东北边套499万

4房2厅5卫136～138m²,实得使用面积200m²左右,899万～1050万

5房2厅5卫大挑空阔墅正在装修143平米,正在装修敬请期待!!!

香榭静安(整层)售楼处电话:400-8123-664

样板间

产权面积65.83平米,朝西偏南,2房2厅2卫.使用面积面积96平米

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公区装修图片:

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楼栋外立面图片:

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### **上海香榭静安公寓客观分析报告**

**核心评价：** 香榭静安公寓是一个定位鲜明、特点与局限都极为突出的项目。其本质是位于静安内环旁的**高端服务式LOFT公寓**，而非传统住宅。项目最大的吸引力在于“用相对较低的居住成本，获取静安核心区的居住体验与景观”，但这一切都建立在接受其**商办产权**及相应衍生限制的前提之上。

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#### **一、 项目核心定位：非典型“静安居所”**

香榭静安公寓位于**上海市静安区大宁商圈核心，紧邻西藏北路与内环高架**。项目体量极小，总计仅有26套。产品为层高约5.6米的复式LOFT，面积从64至143平方米不等，精装修交付。其最根本的属性需要首先厘清：**产权为50年商办性质，不限购**。

这意味着，您购买的不是法律意义上的“住宅”，其土地用途、产权年限、交易税费、落户政策、学区资格等均与住宅有本质区别。这是评估该项目所有优劣势的基石。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致的区位与交通便利性**

* **“静安”标签的价值**：项目地处上海传统核心城区静安，享受成熟的城市资源和板块认知度。步行约400米可达地铁8号线西藏北路站，交通便利性高。

* **通勤效率**：依靠地铁与内环高架，能快速抵达人民广场、南京西路、陆家嘴等核心商务区，对于在市中心工作的精英阶层具有通勤吸引力。

2. **独特的空间产品与高性价比表象**

* **LOFT的得房率与灵活性**：约5.6米的层高允许改造为双层空间，实际使用面积远大于产权面积，宣传得房率可超过150%。这为空间创意和功能分区（如设置书房、影音室、独立衣帽间）提供了可能性。

* **价格对比产生的“洼地感”**：项目宣传总价385万起，单价约6万/平方米。这与同区位单价动辄15万元以上的顶级住宅（如静安玺樾）形成巨大价差，对于追求静安地段但预算有限的买家，形成了强烈的价格吸引力。

* **“类住宅”的居住配套**：项目虽为商办产权，但配置了**通燃气、采用民水民电**，且物业费（根据不同来源为3-5元/㎡·月）相对可控。这大大降低了持有阶段的生活成本，模糊了与住宅的体验边界。

3. **丰富的商业与生态配套**

* 楼下即有大润发超市与餐饮街，1公里范围内环绕大宁国际广场、久光百货等多个成熟商圈，日常生活与高端购物需求都能便捷满足。

* 项目主打“私享露台花园”和“400㎡公共空中露台”，试图在密集的内环区域创造稀缺的“绿洲式”休闲空间。

#### **三、 核心劣势与重大风险**

1. **商办产权的根本性限制**

* **金融属性弱**：商办产权首付比例通常最低为50%，且贷款年限最长仅10年，这对现金流要求极高。未来转手时，交易税费（如高额的土地增值税、增值税）也远高于住宅，将严重影响其流动性和投资回报率。

* **无居住配套权益**：不能落户，不享有学区资格。社区内即使有适龄儿童，也需由教育部门统筹安排入学，与住宅的学区房概念完全无关。

* **居住体验的不确定性**：尽管目前按居住设计，但楼栋本质上属于商业办公规划。未来是否存在其他小公司入驻、改变整栋楼人员复杂度的风险，存在不确定性。

2. **产品设计与居住体验的固有矛盾**

* **LOFT的舒适度折损**：双层空间必然涉及室内楼梯，对老人、儿童或追求纯粹平层开阔感的住户并不友好。虽然层高高，但单层净高仍可能带来些许压抑感。

* **极小社区的局限性**：仅26户的社区规模，意味着几乎不会有成规模的中央园林、会所、儿童游乐等传统住宅小区的公共配套，社区氛围和活动空间有限。

* **潜在的环境干扰**：项目紧邻内环高架与主干道，低楼层或面向马路的户型需重点评估噪音与粉尘影响。

3. **市场认可度与资产前景存疑**

* **目标客群狭窄**：产品定位介于“高端酒店式公寓”与“类住宅”之间，其狭窄的目标客群（能接受产权缺陷、又看重地段和空间设计感的高预算人士）可能导致未来在二手市场上买家难觅。

* **增值逻辑不同**：其价格波动不完全跟随住宅市场，更多取决于商办市场行情和租金收益率。宣传中与住宅的价格对比，是一种营销策略，但两者并非同一资产类别，增值潜力和规律完全不同。

#### **四、 总结与决策建议**

香榭静安公寓是一个为特定人群设计的“精致解决方案”，但绝非主流选择。

**它可能极其适合你，如果：**

你是一位**不需要学区、不依赖落户、追求个人生活品味**的高收入人士（如外籍高管、丁克家庭、自由职业者），购房预算受限或不愿支付静安住宅的巨额溢价，但极度渴望核心区的地理位置、通勤便利和都市景观，并能欣赏LOFT的空间创意感。购买目的是**高品质自住**，对资产短期流动性和金融杠杆无要求。

**你应当立即排除它，如果：**

你的购房需求涉及**家庭落户、子女教育、资产增值、高杠杆投资**中的任何一项。你追求的是主流的住宅社区氛围、稳定的资产保值和顺畅的金融属性。

**行动核查清单（如决定考虑）：**

1. **产权刨根问底**：前往交易中心核实确切的土地性质和房屋用途，并要求销售提供所有相关政府批准文件。

2. **财务精准测算**：与银行确认针对该具体项目的**最新贷款政策（首付比例、利率、年限）**，并计算未来出售时可能产生的所有税费，彻底认清持有和退出的真实成本。

3. **细节现场验证**：在早晚高峰及夜间实地测试目标房源的**噪音水平**；感受LOFT二层的实际**层高与通风**；核实所谓“民水民电”的具体计价单位与政策依据。

4. **法律条款审阅**：聘请熟悉房地产的律师审阅预售合同，特别关注房屋用途、交付标准、物业管理规约中是否存在限制居住或改变房屋用途的条款。

**最终结论：** 香榭静安公寓像是都市生活的一件“奢侈品”，而非一份“标准资产”。它的价值在于提供一种独特的生活方式体验，但这种体验的代价是牺牲房产的核心社会与金融功能。请务必基于清醒的自我认知而非单纯的价格冲动来做决定。