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双轨交+崧泽高架「新长宁·水韵名邸」,建面82-133㎡2-4房热销中,国企精工实景现房,266万起置业大虹桥!

双轨交+崧泽高架

国企精工实景现房

新长宁·水韵名邸售楼处电话400-8123-664

建面约82-133㎡2-4房热销中

总价约266-510万

上海青浦水韵名邸

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国企新长宁集团

作为一家深耕上海长达25年的上海老牌国企,新长宁集团不仅打造过古北嘉年华庭、虹桥怡景苑别墅等多个耳熟能详的高端社区,还拥有众多如IBP虹桥国际商务花园、缤谷广场等高级商办.

甚至就连如今已经发展成为长宁城市地标的临空经济园区,也是新长宁集团的众多代表作之一!

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因地制宜,低密滨水住区

项目南侧是天然河道,这种天赋对应的是更宜居、更舒适的滨水慢生活.

新长宁集团因地制宜,结合项目自身超低容积率,打造了12-14层的纯小高层社区.

不仅亲水性更好,而且没有连廊,得房率更高,享受堪比洋房的居住体验!

天华设计,新式海派风格

项目聘请了设计过古北壹号,龙盛福新里等豪宅的上海天华建筑设计有限公司,融于重固6000多年人文底蕴,打造了独特的新式海派风格.

历久弥新,高颜值外立面

上海青浦水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目外立面由干挂石材、真石漆+深咖色铝板装饰,不仅风格契合时下年轻人审美更具颜值,而且提升城市形象历久弥新.

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科学布局,十大功能空间

社区内打造“一带、一核、双轴、六重归家空间”的景观布局,整体景观内外交融,一步一景,充分考虑全龄段的居住需求,让休闲、运动、景观紧密结合.

八大安防,配双入户大堂

项目在智能化方面采用八大安防系统,而且配有双入户大堂,另外电梯设有梯控,可层层入户,充分保障业主私密性!

项目基本信息

物业类型:70年产权住宅

栋数:8栋

总高:12—14层(一梯两户带梯控)

总户数:524套

车位数:721个

交付标准:精装交付

容积率:2.0

绿化率:35%

均价:3.48万

面积:建面约82㎡2房1卫;建面约92㎡3房1卫;建面约111㎡3房2卫;建面约133㎡4房2卫

户型分布↓

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户型鉴赏↓

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板块配套

交通配套

崧泽高架:项目距赵重公路出入口约1km,自驾约15公里到达大虹桥板块

轨交17号线:项目距赵巷地铁站约2.3km,6站直达大虹桥交通枢纽

长三角示范区线:项目距赵重公路站约1.5km,步行方可到达(在建中,2028年通车)

商业配套

17号线沿线站站TOD

虹桥站:虹桥天地(约11.6万㎡商业)+龙湖天街(约25万㎡)+虹桥丽宝广场(约7万㎡),3大商业体总面积约43.6万㎡)

蟠龙路站:蟠龙天地约5万㎡商业古镇

徐盈路站:万科天空之城约10万㎡商业

汇金路:宝龙城市广场总面积约35万㎡

嘉松中路:奥特莱斯+合升天地商业面积约37万㎡

淀山湖:东渡蛙城、万达茂、吾悦广场、怀盛399广场等4大商业体

教育资源

上师大附属青浦实验学校华师大实验学校等多个教育资源(规划中).重固小学、重固幼儿园、寿丰幼儿园上师大附属青浦实验学校华师大实验学校等多个教育资源(规划中).重固小学、重固幼儿园、寿丰幼儿园.

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医疗资源

3公里范围:重固社区卫生服务中心和红十字护理医院

5公里范围:德达医院(三甲)

7公里范围:中山医院青浦分院

10公里范围:复旦大学附属华山医院(西院)、上海医大医院、虹桥国家医学中心、远大医疗中心等综合型医院资源

上海青浦水韵名邸

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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### **上海青浦新长宁·水韵名邸楼盘客观分析报告**

**核心结论先行**：新长宁·水韵名邸是一个定位明确、优缺点极其分明的项目。它以**国企开发的准现房、较低的总价门槛**为核心吸引力，精准指向预算有限的刚需及本地首改家庭。然而，其宣称的“大虹桥”价值需要打上引号，项目在**地理位置、配套成熟度及部分产品细节上存在显著折衷**，购房决策本质是在价格、通勤成本与居住预期之间进行权衡。

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#### **一、 核心事实与项目定位**

* **开发商与性质**：由上海本地国企**新长宁集团**开发。国企背景在当前市场下是重要的信心背书，主要关联**资金安全与项目交付保障**。

* **地理位置**：位于**青浦区重固镇**，郏店路55弄。这是所有分析的起点，必须明确其不属于虹桥核心区，而是“辐射圈”。

* **产品与价格**：项目为总高12-14层的低密小高层社区，一梯两户设计。主力户型为建面约82-133㎡的二至四房，精装修交付。目前均价约3.48万元/㎡，**总价起点约248万元**，是上海市场罕见的“2字头”上车盘。项目已处于**准现房**状态，预计2025年交付。

* **目标客群**：预算严格受限的**刚需首置群体**，以及部分在重固或青浦本地工作、需要升级居住环境的**首改家庭**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **国企开发与准现房，安全性突出**：在民营房企风险频发的背景下，国企开发是项目的核心安全垫，极大降低了烂尾风险。同时，**准现房状态**让购房者能实地查看楼栋、环境，规避了期房的不确定性，所见即所得程度高。

2. **极低的总价门槛，上车上海的唯一性**：总价248万起在上海新房市场具有绝对稀缺性。对于预算吃紧的刚需而言，这是为数不多甚至可能是唯一的选择，吸引力巨大。

3. **产品基础设计务实**：低容积率、一梯两户无连廊的设计，保证了基本的居住密度、得房率和户内隐私。部分户型（如92㎡三房）采用“飞机户型”，注重空间利用率和采光。

#### **三、 核心劣势与风险**

1. **地理位置存在“宣传落差”，通勤成本高**：

* **非核心虹桥**：项目宣传紧扣“大虹桥”，但实际位于重固镇，与虹桥商务区的直线距离带来的是**现实的高通勤成本**。早高峰自驾至虹桥天地实测约需45分钟，远超30分钟舒适通勤圈。

* **城市界面断层**：从虹桥到重固，城市景观呈现明显落差，途经物流园区、待开发地块，区域成熟度低。

* **轨交通勤依赖未来**：距离已开通的17号线赵巷站约1.2公里，依赖接驳。宣传中的“双轨交”另一条——在建的示范区线，其2027年的通车时间表存在延期可能，通车前出行不便。

2. **配套能级与成熟度严重不足**：

* **商业医疗资源匮乏**：项目3公里范围内商业设施密度仅为虹桥核心区的五分之一，缺乏大型优质商业和医疗资源，依赖社区级配套或需驱车前往。

* **教育资源是短板**：重固镇当前的教育资源在青浦区排名靠后。对于有适龄子女的家庭，这是重大减分项，也将影响未来房产的流动性和价值。

* **区域发展周期长**：重固被定位为“一般镇”，与虹桥主城区的规划能级和资源投入有本质差异，发展速度和高度有限。

3. **“价格倒挂”与性价比的争议**：

* **真实倒挂存疑**：宣传的“价格倒挂”常与品牌开发商的次新房对比，选择性忽略了板块内大量普通二手房。若计入新房更高的交易成本（契税、维修基金）和可能较低的装修标准，实际性价比优势可能被削弱。

* **隐性持有成本**：3.5元/㎡/月的物业费对刚需盘而言不低，但服务内容可能仅为基础级。

4. **户型设计与产品细节的妥协**：

* **小户型功能受限**：82㎡两房为控总价，南向次卧面宽仅约2.7米，放置床后难设书桌，厨房操作台长度也显局促。

* **大户型空间尴尬**：133㎡四房的三个次卧室平均面积不足9㎡，实际体验更接近“三房+多功能间”，实用性打折扣。

* **品质细节风险**：作为准现房，已有自媒体指出部分楼栋外立面存在色差、入户大堂面积较小等问题。虽为国企项目，但最终装修和工艺细节仍需现场仔细查验。

#### **四、 购买决策与行动建议**

该项目绝非“完美平替”，而是特定条件下的“妥协选择”。

**可以考虑的人群**：

* **预算绝对刚性**，总价上限在300万左右，首要目标是“在上海安家”。

* **工作与生活半径在青浦本地**（如重固、赵巷、青浦新城），对前往市区通勤需求弱。

* **将资产安全（国企现房）置于首位**，对升值速度和配套成熟度有耐心。

**建议谨慎或回避的人群**：

* **主要就业地在虹桥或上海市区**的通勤族，时间成本过高。

* **计划5-8年内置换**的投资者，区域发展速度和房产流动性可能不及预期。

* **有紧迫的优质学区需求**或对商业、医疗配套依赖度高的家庭。

**实地核查行动清单**：

1. **早晚高峰通勤实测**：务必在工作日早高峰（7:30-8:30）从项目驾车或采用“公交+地铁”方式，亲自测试到您工作地的单程时间。

2. **彻底审视周边环境**：白天和晚上在项目周边步行1-2公里，评估商业、生活气息和城市界面现状，而非只看售楼处。

3. **验看实体房源与合同**：要求进入实体楼栋，查看您意向户型及楼层的真实视野、采光和施工细节。逐条核对装修标准是否写入合同。

4. **对比竞品**：至少对比一个同总价段的二手次新房，从得房率、小区成熟度、物业费性价比等维度进行全盘比较。

最终，选择水韵名邸意味着用**可承受的资金成本，置换了对地段、配套和部分产品力的高阶要求**。它提供了一个安全的“上车”机会，但你需要为这个机会支付额外的**时间成本与生活便利性成本**。请确保您和家庭对此有充分的共识和准备。