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上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

保利发展内环内双地铁房

12&18号线江浦公园

【保利PARK𝟳𝟳】热销中！

在售建面约100-137㎡3-4房

均价13.55万/㎡！总价1200万起！

售楼处线上火热预约中！

上海杨浦保利外滩启PARK77

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海保利外滩启PARK77官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Yangpu Poly Bund Qi PARK77

Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Shanghai Poly Bund Qi PARK77 Official Sales Office Phone: Call 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

为将景观最大化

只打造2栋地标高塔

上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】利润与视野的天平上,为风景让步.在项目规划上,历经反复推敲与模拟测算,为将景观最大化,我们最终选择舍弃多栋建筑的常规布局,舍弃更多利润,只缔造2栋地标高塔.专属的双子塔布局,不止呈现阔绰楼间距,也为业主带来更开阔的景观视野,更多户能瞰景的享受.

效果图过程稿,意向设计仅为参考示意

四面无高层遮挡

独享外滩上空360°制空权

且凭借双子塔的精心布局,及周边四面无高层遮挡的天然城市界面优势,保利外滩启Park77成为上海内环内惟一能360°环瞰外滩上空至贵1公里的住区,以项目为圆心,极目1km内视野无遮,东瞰江浦公园,西揽人文学府,西南瞰陆家嘴地标三件套,北眺城市繁华,实现“一眼全景环瞰外滩百年”的视野制空权.

效果图过程稿,意向设计仅为参考示意

上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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大面积玻璃幕墙

无界通透视野

建筑立面上,为实现视野最大化,保利外滩启Park77采用大面积钻感LOW-E玻璃幕墙与米白色铝板精密拼接,不止重构内环内美学天际线,更营造出无界通透的视野体验.

效果图过程稿,意向设计仅为参考示意

270°环幕全景舱

私藏陆家嘴地标三件套江浦公园

上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】户型上,保利走在时代之前,开创270°全景舱奢邸,在东外滩上空创造出超广角环幕视野享受,并形成让视野向天空无限悬浮,向左右无限延伸感,带来更广的视域享受、更宽的视界画幅.日常,屹立环幕窗前,远处陆家嘴的繁华地标天际线,与近处江浦公园的静谧绿意,宛如一幅艺术画卷,在眼前徐徐铺展.

当你日常站在100㎡A户型,望出去即是陆家嘴三件套的地标交响;站在137㎡F户型,推窗即是江浦公园的绿意盎然.

站在不同高度

俯瞰不同风景分层参与城市

不是统一俯瞰,而是用视野分层参与城市.在保利外滩启Park77270°全景舱里,一层一视界,站在30m、50m等不同高度,你更能俯瞰不同风景:

上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

示意图仅为参考示意

全屋飘窗·内外交互·灵活延伸

让光景平权让空间应需而变

除此外,在户型设计上,保利外滩启Park77更做到了“全屋飘窗·内外交互·空间延伸”:

·全屋飘窗光景平权

屋屋可瞰景、室室高采光,不止实现“景观平权”+“阳光平权”,更提升了空间实⽤性.

100㎡户型,双270°飘窗设计(南向主卧+北向书房),南次卧、厨房、双卫飘窗,厨房烟道外移,飘窗配置抽屉,极致空间利用率.

如:137㎡F户型,同样设计了双270°L型飘窗(南向主卧+北向书房)、南向双次卧飘窗、餐厅飘窗,甚至连卫生间和厨房都被飘窗环绕;厨房烟道外移设计,更形成U型操作台面,增加操作空间,飘窗抽屉,增加收纳空间.

·内外交互无界渗透

上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩启PARK77售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩启PARK77售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】而为让风+光+景最大化融入生活,让自然景观最大化渗透进室内,形成内外景观无界交互体验,保利外滩启Park77更采用了南向超大面宽设计.如:137㎡F户型,南向面宽高达6.5m.

样板间实景图仅为参考示意

·空间延伸应需而变

超高得房率户型,飘窗可砸,100㎡A户型,砸完多出约6㎡;137㎡F户型,砸完多出约11㎡,附赠多出来的空间,未来可随家庭需求,灵活延伸.

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为让室内与室外静奢气韵达成完美统一,保利外滩启Park77团队不惜深入全国名山大川,从世界各国甄石选材,并且在甄石、选材、色系运用上,始终坚守“3个原则”:

不追求奢华的堆砌

而是自然的静奢

坚持只选择契合park77空间静奢气质的灵石,以亿万年天地、自然、时间润养的灵石,为空间无声注入静奢气韵;如:137㎡F户型,客厅电视背景墙「新芬迪白」奢石,底色纯白如玉,黑晶纹理蕴藏天地灵韵,尽显自然静奢;客餐厅「阿黛尔灰」大理石铺地,质地坚硬,低调内敛,每一寸独一无二的纹理,都藏着大地的呼吸.

样板间实景图仅为参考示意

100㎡A户型,入户玄关透光「雪山银狐」奢石,让人惊鸿一瞥,如置身纯净广袤的自然雪域,净澈本心;客厅背景墙「幻日流光」岩板,质感细腻,如大地流沙,阳光洒在上面,更折射出璀璨柔和流光.室内大面积影木木饰面,更与灵石相互协奏,平衡出空间的温润静奢格调.

样板间实景图仅为参考示意

不追求一时的流行

而是品位的永恒

遴选跨越340多年的德国顶级家电品牌,亚马逊CEOJeffBezos曼哈顿顶豪、迪拜Opus、纽约伊丽莎白公寓同款——嘉格纳五件套,以及高仪、唯宝、科勒等国际一线品牌,高定和鸣内心的永恒品位.

不追求张扬的奢华

而是内敛的低调

室内色系,坚持选用与自然和谐共融的大地木、内敛黑、典雅白、静谧绿等,与外部空间的静谧气质,形成和谐统一.

上海杨浦保利外滩启PARK77

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Shanghai Yangpu Poly Bund Qi PARK77

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### **上海保利外滩启（PARK77）项目客观分析报告**

**核心评价**：保利外滩启是保利发展在杨浦滨江CAZ（中央活动区）核心位置打造的一个“集大成”式高端改善项目。它精准聚合了“双地铁上盖”、“公园景观”、“品牌精装”等主流卖点，产品力扎实。然而，项目也身处城市更新的“进行时”中，其**高单价面临严峻的市场考验**，是否购买取决于您对杨浦滨江未来价值的判断，以及对“现状与规划差距”的容忍度。

为确保客观，本报告将严格区分**项目宣传亮点、可验证的现状事实以及需要警惕的市场风险**。

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#### **一、 项目核心定位与基本信息**

保利外滩启（推广名PARK77）位于**上海市杨浦区内环内，江浦路街道**，属杨浦滨江南段板块。项目为纯新盘，主力户型为建面约**99-137平方米的三至四房**，精装修交付，官方备案均价为 **13.55万元/平方米**。项目由保利发展开发，是其高端“外滩系”产品线的延续。

一个关键背景是，项目所在地块在2024年底由保利以高价竞得，楼面价约8.6万元/平方米，曾是当时的区域“地王”。这从根本上奠定了其高昂的售价基础。

#### **二、 核心优势分析：确定的便利与用心的产品**

1. **无可争议的交通枢纽地位**

* **双地铁上盖的极致便利**：项目最大亮点是真正意义上的“双地铁上盖”（12号线与18号线江浦公园站）。这对于依赖轨道交通的通勤者而言是“硬通货”，能在30分钟内通达陆家嘴、北外滩、南京西路等核心商圈。在上海内环，此类物业极为稀缺。

2. **生态与配套的叠加优势**

* **公园景观的静谧溢价**：项目东侧紧邻约3.8万方的**江浦公园**。在内环线内，能享受如此开阔的城市公园景观，是重要的宜居加分项，能有效提升居住的静谧感和开阔感。

* **周边配套成熟且能级高**：项目坐拥老城区成熟生活氛围，步行可达基础商业；同时，依靠地铁，2-3站即可抵达北外滩来福士、瑞虹天地等顶级商业中心。周边医疗（新华医院）、教育（多所中小学）资源也相当扎实。

3. **高水准且务实的产品设计**

* **极致的空间利用与得房率**：在99-137平方米的面积段内，项目通过“全屋飘窗+大阳台”等设计，实现了很高的空间利用率。例如，99平方米户型做到了三开间朝南，部分户型的实得率甚至超过95%，赠送面积可观。

* **统一的品牌精装与细节考量**：装修标准为4000元/平方米，配置了如嘉格纳、科勒等国际一线品牌厨卫设备。设计上强调“酒店化”体验和人性化细节，如预留家政间、智能化接口等。

* **央企品牌的交付保障**：保利发展作为头部央企，资金实力和交付能力相对稳健，其“外滩系”此前作品的市场热度也为本项目提供了一定的品质背书。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项：高昂溢价与成长阵痛**

1. **板块现状与高昂价格的矛盾**

* **“进行中”的城市界面**：杨浦滨江CAZ虽规划宏伟，但当前仍处于大规模开发初期。项目周边**新旧建筑混杂，未来数年可能持续面临工地环境、城市界面不完整的“成长阵痛”**，这与支付顶级房价所期望的成熟、纯粹环境存在落差。

* **价格已充分透支未来预期**：13.55万元/平方米的均价，已直追或超越部分非一线江景的北外滩新房。这个定价并非“价值洼地”，而是**完全甚至超前反映了板块最乐观的未来规划利好**。您需要权衡：是否愿意为尚未完全兑现的“蓝图”支付如此高的溢价。

2. **真实的市场接受度挑战**

* **去化表现平淡**：与保利“外滩系”前几个项目“日光”的盛况不同，本项目市场反应理性。截至2025年11月初，其**实际网签去化率仅在36%左右**，即便经过一段时间销售，也未超过50%。这直接反映了在当前市场环境下，其产品力和定价并未形成压倒性优势。

* **面临激烈内外部竞争**：外部，同期市区同总价段竞品（如华润、金茂等项目）分流了客户。内部，杨浦滨江后续将有更高价地块项目入市，同时周边次新房将批量解禁，供给压力巨大，可能对未来二手房流动性构成挑战。

3. **项目自身的物理条件限制**

* **社区体量小**：项目仅规划两栋高层住宅，总计157套。这意味着社区内园林、公共活动空间相对有限，难以形成大型社区的氛围和配套规模。

* **噪音等环境影响**：项目南侧和东侧临主干道（长阳路、江浦路），低楼层及特定朝向户型可能受到交通噪音影响。同时，作为地铁上盖物业，也需关注可能的震动问题，看房时应亲自体验。

#### **四、 总结与购买建议**

保利外滩启是一个优点和缺点都极其鲜明的项目。它把“双地铁+公园”的确定性便利做到了极致，产品设计也体现了高水准。但其核心挑战在于，**用第一梯队的价格，购买了一个处于发展第二梯队、仍需时间成熟的板块**。

**适合的客群：**

* **极度依赖地铁通勤的城市精英**：在陆家嘴、南京西路等地工作，将“零距离双地铁”视为首要条件的购房者。

* **杨浦、虹口的地缘性深度改善客户**：熟悉并认可东北区域价值，希望留在核心生活圈，追求全新现代化住宅的本地家庭。

* **长期看好杨浦滨江CAZ规划的投资人**：愿意伴随区域成长，持有周期在5-10年以上，能忍受短期环境干扰的投资者。

**需要慎重的客群：**

* **追求即刻成熟城市界面和纯粹圈层的买家**：无法接受周边长期施工，或期望入住即享受顶级城市景观的客群。

* **对价格敏感、追求高性价比的改善者**：在同等总价预算（1200-2000万）下，会将其与徐汇滨江、前滩甚至中心城区优质二手房进行全方位对比的购房者。

* **短期置换需求较强的业主**：需考虑未来几年板块内大量新房、次新房上市对其资产流动性的潜在冲击。

**最终决策核查清单：**

1. **价格对比**：将本项目与“北外滩非江景房”、“徐汇滨江小户型”等直接竞品进行**实得单价、物业费、装修细节**的逐项对比。

2. **亲身体验**：务必在**工作日晚高峰和周末**，实地感受项目周边当前交通、噪音状况以及城市界面，并步行测试至地铁站、公园的实际距离。

3. **核实不利因素**：在售楼处仔细查阅公示的 **《不利因素告知书》** ，明确噪音、规划遮挡等风险的具体楼栋和楼层分布。

4. **审视交付标准**：将销售承诺的装修品牌、型号、智能化功能等全部写入合同，特别注意“同品牌不同系列”带来的价差。

**结论**：选择保利外滩启，本质上是为 **“当下可见的最高确定性便利”（地铁+公园）和品牌产品力** 支付溢价，并以此作为筹码，投资于杨浦滨江的长期未来。建议您以超越区域的全城视野来审视它，才能做出最符合自身需求的判断。