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北外滩低密花园风貌住区

中粮大悦城上海第五座壹号系

壹号之上 再造壹号

【中粮·北外滩壹号】

建面约185㎡/228㎡天际大平层

建面约190㎡/210㎡/280㎡海派风貌墅

均价143868元/㎡

208户（90套高层、118套别墅）

首开总价2500万级起

即将入市，敬请期待

城市展厅【壹号会客厅】现已开放

诚邀参观

抢占全球城市会客厅的标杆之选

上海虹口中粮北外滩壹号

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Shanghai COFCO North Bund One Official Sales Office Hotline: Call 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

在上周末,北外滩核心区的中粮北外滩壹号正式过会,价格为14.38万/平.

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目在内环、在北外滩、中粮的品牌再在配上14万字头的价格,似乎性价比是这个项目最大的标签;

但实际上,中粮北外滩壹号解决了很多改善客户在买新房时候犹豫的痛点.

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20年前买过商品房、现在又在看新房的朋友经常会说:

“现在的房子,造得太压抑了.”

这个压抑,并不只是说动辄30-40层的楼很高、而且更重要的是楼间距的问题——

根据不完全统计,今天上海在售新房的平均楼间距不超过40米,但平均楼栋高度超过80米(数据为人工整理,可能存在偏差,仅供参考);

这意味着:

不仅是采光受限,即使是高区也和对面楼对楼,视野一样有影响.

虽然很难用直接的量化指标来测算楼间距带来的房价影响,但谁都不能否认楼间距开阔会带来在体验上更舒服——

一样是30层+的高层,20年前的百汇园能够实现超100米楼间距,即使住在低区也不会压抑:

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

(实景图)

又比如宝格丽酒店旁的华侨城苏河湾88号院,即使是40层的超高层,低区视野依旧一览无余,因为前排是联排别墅和成片的历史风貌区,视野一览无余:

(低区房源实景图)

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在今天的市场中,实景示范区可以展示泳池会所、小区大门、地下车库,但最难展示的就是楼间距带来的视野和采光影响——

大多数项目连楼栋出地面都困难,更别说30层楼对楼给客户看了;这只有住过楼间距窄的小区才能更有感受;

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而这就是中粮北外滩壹号超100米的楼间距容易被忽略但却极具价值的优势.

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(效果图,仅供参考)

01稀缺性

在买房这件事上,我们一直强调一个理念,那就是:

越是花钱买不到的东西越值钱.

室内的装标用什么品牌、地下车库做的有多酷炫,现在都不稀奇,而且要是对室内交付不满意,自己掏钱改装修就行了,公区和地库使用的频率也不一定很高.

但对于自己花钱无法改动的实际影响,比如楼间距、比如容积率,这样地块天生的指标就比装修标准和公区本身更值钱.

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根据数据统计,这几年上海从外环外到中环再到内环,容积率一路走高,中内环的新房容积率普遍超过3.0.

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这是因为各环线的开发强度不同.市中心寸土寸金,新增住宅用地块数量并不多,土地开发强度远高于郊区,房屋的密度也就越高;

拿黄浦区举例,全区域面积仅18.71平方公里,却承载着全市最高的经济密度,土地资源极度稀缺.要想出让一块1.0左右的风貌别墅,就要搭配一块5.0+的超高层来均衡.

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这导致一个结果,黄浦基本没有容积率低于4.0的非别墅新房,150米的超高层比比皆是.

徐汇、虹口、新静安等主流板块的项目,平均容积率也都在3.0以上,主力为26到33层的大高层.

土地市场的供应也佐证了这一事实——

2023年到今年,内环内地块的平均容积率一直在提高.哪怕有低密度地块,也是超过70%都是五六千万起步的风貌别墅,和绝大多数人没啥关系.

不光是上海,香港中环、纽约曼哈顿、东京港区这些国际化核心区都面临“土地少、需求多”的困境,挤满了来自世界各地的企业、人流、资金.

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这就导致大家买房的时候,往往被迫选择高容积率的新房,牺牲自己的居住体验,来换取地段的便利性和配套,而且这还是完全未曾可知的居住体验.

02产品信息

在居住体验的优势之外,中粮北外滩壹号就在内环核心3000万级价位段中也有着板块规划的优势——

这两年,大家又开始频繁听到北外滩的消息,既有480米浦西第一高楼的建设,板块的城市天际线看起来已然有中央活动区的轮廓.还有快速引进一些进口产业,新房和土地供应都在加速.

(项目效果图,仅供参考)

中粮北外滩壹号整体容积率低至1.95,板块内没有能与其衡量的数据出现,是市中心非常稀缺的低密度高层住宅.业主既能享受到更多的社区资源,私密空间也能获得更大保障.

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整个项目仅规划了1栋高层,24层共包含90套云端大平层,南侧排布历史保护建筑和风貌别墅,再加上周边住宅都是低楼层,视野还是相当不错的.

部分高层会有一定的江景视野,未来直面北外滩超高层建筑群,中低楼层也能看到三件套还有多个地标.

(图源:三万平方,最终效果以开发商公布为准)

在如此吸引人的地块和价格双重优势下,产品细节同样非常精彩.

先是高颜值的外立面,组合运用了仿红砖陶板、白色石材窗板和金属线条,打造出海派肌理与现代审美统一的立面效果,和城市天际线交相呼应.

(项目效果图,仅供参考)

再是纯粹的大户型设计,仅有约185平和220平两个面积段,均是四房两厅三卫的户型.

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建面约185平户型是两南两北的4房产品.

客餐厅一体化,加上大面宽的生活阳台,让整个公共区域显得格外开阔;所有卧室都带飘窗,进一步提升采光;北向卧室也有近12平的套内空间,可以放下标准双人床;全屋的收纳功能也很贴心,附带独立的储物空间.

建面约220平户型则是两梯两户3+1房设计.

客餐厅面积高达近50平,270°视野形成总长约17米的连续观景面,满足高端客群对江景的需求;主卧配置了睡眠区、休闲区、收纳区还有夜间会客厅私享Minibar,四大功能空间都很宽敞;主卫设置了南向观景浴缸、双台盆,细节处彰显品质.除了立面和户型的匠心打磨,室内精装更是壹号系产品的一大亮点.

室内从材质搭配到软装细节,都充分凸显了豪宅品质感,包括玄关的仪式感、多种珍稀大理石的搭配、一线家电品牌的配置,还有全屋接入华为智能系统,灯光、安防、室内环境一键可控.

高奢会所也是豪宅的标配,项目的地下会所面积约1800平,由国际知名设计院CCD设计,营造出下沉花园等多层次空间,涵盖恒温泳池、健身瑜伽、私宴红酒等全维功能,让业主尽享"进退有度"的海派私属生活.

(项目效果图,仅供参考)

地产圈有句话,叫做“中粮出品,必属精品”.

作为连续30年入围世界500强的优质品牌,中粮在上海专注于做顶豪宅产品,过往的16做壹号系,每个产品的都是非常能打的.最早的陆家嘴海景壹号,上海顶豪产品,黄浦江绝版江景,直至目前,仍是上海乃至全国的顶级豪宅代表.苏河湾板块的豪宅标杆天悦壹号,3.6m的层高,至今也没几个豪宅能拉满.瑞虹海景壹号,当年妥妥的网红楼盘,四开四罄、销售额达185亿,当之无愧成为当年上海豪宅销售冠军.

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产品力的突出,地段的优势,让这些标杆项目毋庸置疑地拥有定价权,二手成交价远高于同板块内的其他次新房.

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(项目效果图,仅供参考)

上海第5座壹号系产品:中粮北外滩壹号即将在12月入市,售楼处和样板房已经开放

上海虹口中粮北外滩壹号

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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