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杨浦内中环

【翎翠滨江】

推出约105㎡3房、143㎡3+1房高层户型

以及120㎡3房洋房户型

均价10.93万

正在认购

上海杨浦翎翠滨江

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Shanghai Yangpu Lingcui Riverside

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项目概况

翎翠滨江是位于上海杨浦区内中环交界处的高端住宅项目,由北京城建与越秀地产两大国企联合开发.项目总建筑面积约5.2万平方米,容积率2.3,绿化率35%,总户数262套,产权年限70年,预计2027年12月精装交付.项目定位为"一线滨江+城市公园+主城核心+稀缺洋房"的高端改善型住宅,是上海滨江板块的稀缺资产.

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项目实景示范区已于2025年12月12日开放,以"光之叙事"为主题的建筑灯光秀惊艳亮相,约百米的先锋门庭和范思哲黑奢石水景展现了项目的高端品质.

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上海杨浦翎翠滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翎翠滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翎翠滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在售房源情况

翎翠滨江目前主力在售户型为建面约105-143㎡的3-4房,均价约109341元/㎡,总价范围861万至1654万元.项目采用"哑铃式"产品组合,70%为高层产品,30%为洋房产品,精准覆盖1000-1500万总价区间的改善需求.

主力户型特点:

105㎡三房:得房率超82%,类一梯一户设计,客厅连接景观阳台,主卧配备独立卫浴

143㎡四房:宽境横厅设计,连接超大观景阳台,双主卧套房布局,适配三代同堂居住

项目总户数仅262套,体量稀缺,目前在售房源包括高层和洋房产品,预计2027年12月交付.

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上海杨浦翎翠滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翎翠滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翎翠滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目核心优势

黄金地理位置:项目位于内环旁,距离内环线直线距离不到900米,约13分钟车程直达陆家嘴,20分钟触达人民广场.凭借上海东西向大动脉北横通道,可快速接驳南北主干道,通达全城.

双轨交交通:距离轨交12号线隆昌路站约600米,8号线黄兴路站约800米,步行范围内双轨交环绕.

滨江景观资源:项目距离黄浦江岸线仅约200米,部分楼栋可俯瞰约2.2公里江岸线,享有稀缺的滨江景观资源.

高品质精装交付:精装标准达4000元/㎡,选用方太、科勒等一线品牌,配备三菱中央空调、威能地暖、远大新风系统等高端配置.

稀缺低密社区:项目容积率仅2.3,由1栋5-6层洋房,1栋8层多层,2栋17-18层小高层构成,在上海内环旁极为罕见.

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周边配套

交通配套:

地铁:12号线隆昌路站(约600米)、8号线黄兴路站(约800米)

自驾:南侧周家嘴路,北横通道入口约350米

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商业配套:

半径1公里范围内有东方渔人码头、国际时尚中心、宝龙旭辉广场等多个商业综合体

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教育配套:

周边有复旦二附中、同济小学、控江中学等优质学校

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距离三甲医院"市第一人民医院滨江分院"仅2公里,杨浦区中心医院、控江医院等满足日常就医需求

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生态资源:

北侧400米即是杨浦公园,享有"沪上小西湖"美誉

南侧紧邻黄浦江,拥有滨江绿道资源

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项目价值分析

翎翠滨江凭借其卓越的地理位置、创新的产品设计和全面的生活配套,为追求品质生活的改善型购房者提供了一个难得的选择机会.项目不仅重新定义了内环旁高端住宅的标准,更将城市资源与自然生态完美融合,为业主提供了"城市繁华+生态静谧"的双重生活体验.

上海杨浦翎翠滨江

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Shanghai Yangpu Lingcui Riverside

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### **上海杨浦翎翠滨江项目客观分析报告**

**核心结论：** 这是一个**优势与风险都极为突出**的项目。其核心卖点是杨浦内中环的稀缺地段和越秀的产品设计，但最大的问题在于其**惨淡的销售数据和开发商“水土不服”的迹象**。目前呈现一种“产品尚可，但市场不买账”的状态。

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#### **一、 项目基本事实**

* **地理位置**：杨浦区内中环，周家嘴路3608号，属五角场街道。

* **开发商**：由北京城建与越秀地产联合开发，上海城樾置业有限公司操盘。

* **产品与价格**：在售户型为建面约105㎡三房和143㎡四房，带装修交付。当前均价约10.9万元/㎡，总价约862万起。物业费为9.8元/㎡/月，由越秀物业提供服务。

* **关键日期**：2025年5月开盘，预计2027年年底交房。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段与交通的便利性**：项目最大卖点。位于杨浦区内中环，距内环线直线距离仅约800米，自驾出行便捷。双地铁是重要优势，距离12号线隆昌路站约700米，距离8号线延吉中路站约1公里，轨道交通覆盖良好。

2. **产品设计具备亮点**：户型设计被重点宣传。约105㎡户型做到了约6.9米南向宽厅和双阳台，部分房源采用类一梯一户设计。建筑外立面采用流线型设计和较高窗墙比，力图打造现代化观感。

3. **周边生活配套成熟**：依赖杨浦老城区的成熟氛围。商业上有长阳大润发、宝龙旭辉广场等；生态上有杨浦公园和杨浦滨江公共空间；医疗资源也较为丰富。

#### **三、 潜在风险与客观问题**

1. **极其惨淡的销售表现（最需警惕的风险）**：根据《每日经济新闻》（权威财经媒体）2025年9月的调查，项目首批次开盘后网签去化率极低。截至报告时，**网签数量仅24套，网签去化率约9.16%**。第二批次认购情况也不理想。这在上海市区新盘中属异常情况，直接反映了市场对其的冷淡态度。

2. **开发商“水土不服”与产品错配**：北京城建作为首次进入上海市场的开发商，被指存在“京派作风”，其产品设计与定位可能未精准匹配上海改善型客户挑剔的需求。例如，项目将更优的边户设计成了不规则形状，而中间套户型则存在连廊影响北向私密性的问题。

3. **价格优势存疑，性价比面临挑战**：项目楼面价约7万元/㎡，当前售价存在一定利润空间。但在实际市场中，其价格与周边二手房（如华发公馆）相比的所谓“倒挂”优势，并未转化为销售动能。同时，有分析指出其总价段在杨浦滨江板块“并不算亲民”。

4. **周边环境的双面性**：项目虽近滨江，但并非一线江景房，需步行一段距离才能到达滨江公共空间。周边城市界面以老城区为主，与一江之隔的浦东滨江或徐汇滨江的现代化城市面貌有差距。依赖的控江路商圈也偏传统。

5. **信息真实性需仔细甄别**：网络上存在大量以“业主日记”形式呈现的、内容极度完美的营销软文，其真实性存疑，购房者需避免被其误导。所有关于教育资源的宣传，均需以政府官方入学政策为准。

#### **四、 总结与购买建议**

**项目本质：** 一个试图凭借地段和产品细节打动买家，但被严峻的市场销售现实所困住的杨浦区内中环改善盘。

**适合的客群：**

* 对杨浦老城区有强烈地缘情结，极度依赖地铁8/12号线通勤的本地改善家庭。

* 能够接受较长交付周期（2027年底），且不介意项目极低入住率前期的购房者。

* 对开发商品牌和社区即刻成熟度要求不高，愿意仔细研究户型细节、规避设计缺陷的务实买家。

**需要极度慎重的客群：**

* 关注资产流动性及社区人气，对极低销售数据心存顾虑的购房者。

* 追求顶级产品力、纯粹圈层或前沿社区理念的高预算改善客群。

* 对开发商口碑和后期物业服务质量有高要求的买家。

**最终行动核查清单：**

1. **直面销售数据**：前往售楼处，直接询问截至目前的实际销售套数与去化率，验证市场热度。

2. **深究打折与付款条件**：项目曾提供折扣，需了解当前最新的付款条件与优惠力度，这直接反映其去化压力。

3. **实地考察产品细节**：重点查看105㎡中间套户型的连廊对北向房间的影响，以及边户不规则空间的实际利用率。

4. **核实开发商上海作品**：探寻北京城建与越秀地产在上海其他联合开发或独立开发项目的真实交付口碑与物业管理水平。

5. **放弃不切实际的幻想**：明确认知该项目是“杨浦老城生活便利型住宅”，而非“顶级滨江豪宅”，以此为基础重新评估其价格。

选择翎翠滨江，意味着您需要用更高的风险容忍度（销售冷清、开发商经验未知）来交换其地段与交通的便利性。建议将上述风险点作为与销售沟通的核心，并寻求写入合同的保障。