较高楼面价30000元/m² 虎丘景区少有地块或引房企哄抢

苏房网讯 8月4日，苏州本年度第二次挂地，总计10宗地块，其中包括8宗宅地。8宗宅地中，位于姑苏区虎丘山下的21号地块，较高楼面限价达30000元/m²，一举成为了下月土拍的“准地王”。

准地王的现状如何？是否会引发房企哄抢？未来项目前景又如何？接下来，跟随笔者一探究竟。

紧邻虎丘景区 整体区位优越

（地块周边概况）

地块位于城北西路南侧，虎金路西侧，目前仍处于未平整状态，植被茂盛，部分土地被用作了城北西路管廊工程的临时宿舍。地块西侧紧邻虎丘山景区，从地块眺望，虎丘塔近在咫尺。地块西侧另有白洋湾公园，周边自然景观资源十分丰富。

（地块东侧：虎丘塔和虎丘山）

地块北侧为城北西路，该条道路车流量较大，大货车颇多，用“尘土飞扬”形容也不为过。再往北，地块一路之隔便是大量的老破小民居、小工厂、荒地，环境不甚理想。不过值得一提的是，不少的民居、工厂已经空置，拆迁的可能性较大。

（地块西南侧：虎丘婚纱城）

在商业方面，地块西南便是大名鼎鼎的“虎丘婚纱城”，但日常生活配套仍较为欠缺；教育方面，虎丘中心幼儿园、虎丘中心小学校、苏州高等幼儿师范学校环伺地块周边。

整体来看，地块西接金阊新城，东承平江新城，西环、北环等交通干线都在地块3公里范围内，苏州站距离地块也仅5公里，交通便利，区位优势明显。

装配式建筑+全装交付 潜力巨大

以往姑苏区出让的宅地，基本处于闹市之中，体量小，“袖珍”，大多规划为低密度社区。这样的地块项目虽然位置优质，但受限于“古城保护”，周边配套环境往往不可更改，地块价值因而受限。

21号地块却是另一番景象：不仅地块体量达到了可观的4.5万方，地块区位更跳出了传统闹市区，堪称古城宅地中的“另类”。业内人士分析认为，这样的“另类”宅地，更具有开发潜力。

“苏州土地市场这两年，已经少有容积率低于1.0的土地出让。”苏房网首席数据分析师夏玮芬指出，在“别墅用地”停止审批的今天，21号地块能做到0.7容积率，实属难得。

（地块毗邻西环高架）

除此以外，地块所属板块目前还处于开发不完全状态，周边仍在大面积拆迁中，可以预见，21号地块的周边居住环境将在未来得到逆转。

（地块北侧城北西路管廊改造工程）

“管廊改造工程意在改善板块内住宅用地的居住环境，实现完全地下走线。”城北西路工程部的工作人员如此表示。

（全装修百科词条）

除了管廊改造工程之外，21号地块出让公告中，明确要求“地块内住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%”。按照苏州市近期出台政策，新建普通商品住房应实施全装修。这也意味着21号地块未来项目，还将是“全装修”交付。

（装配式建筑能提高施工效率）

“装配式建筑建造速度快，可以有效缩短房企的开发周期，一定程度上有益于房企的资金周转。”夏玮芬表示，在苏州目前政策导向下，“装配式建筑+全装”已经成为楼市潮流，未来苏州土地市场，会出现越来越多的装配式住宅小区。

较高楼面价30000元/m² 业内：价格合理

“最近来看地的还蛮多的，七八人一组的过来”城北西路工程部工作人员向记者透露，虽然土地挂牌不过一周，但已经有开发商人士前来探地。

苏房网首席分析师夏玮芬认为21号地块势必引发房企疯抢：“一来21号地块起拍价低，有竞价空间，二来地块设置有限价区间，地价相对合理。”

数据显示，2016-2016-2016-2016-2016-2016-2017年之间，姑苏区曾多次拍出高价地块，而本次21号地块较高限价仅30000元/m²，已确定楼面价不会突破3字头。