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苏地2024-WG-Z14号地块规划公示

案名正对外公布

为“望湖江南院”

苏州望湖江南院

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Suzhou Wanghu Jiangnan Court

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2024年9月5日,苏地2024-WG-Z14号地块成功出让,楼面价约13500元/平方米,地块容积率1.01,出让要求地块住宅户型面积不小于140平方米.

规划公示

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地块四面环水,形似小岛,西侧设置道路直通虎丘湿地公园,打造业主私属感.

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从最新规划情况而言,项目建设单位为苏州蓝林芳桥置业有限公司,由蓝城集团负责代建.

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项目出让面积达47192平方米,总建筑面积为76920.37平方米,其中计容建筑面积是47663.92平方米,容积率为1.01.

该项目拟建设20栋3F联排和合院低密度住宅区,风格为蓝城宋风.

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公示户型,6#楼一层边户南向面宽约11.2米,LDKB一体式设计,约7.6米大横厅,南向老人房.中间户面宽约9.2米,同样是横厅设计.

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8#一层,包括中间户、东西边户3种户型.中间户南向面宽约9.2米,南向卧室与公区形成围合效果;西边户南向面宽约9.75米,横厅格局,一层没有设计卧室;东边户面宽最大约11.2米,大横厅+卧室+双卫,尺度更开阔.

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近日,苏州市民政局公告苏地2024-WG-Z14号地块案名:望湖江南院.

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### **苏州望湖江南院项目客观分析报告**

**核心评价：** 望湖江南院是苏州相城区虎丘湿地公园板块内一个定位纯粹的高端低密别墅项目。其核心价值建立在虎丘湿地公园不可复制的生态资源和“四面环水”的稀缺地块形态上，是一个为追求终极改善和私密性的高净值客户打造的作品。然而，作为尚未开盘的纯新盘，其最终产品力、价格以及开发商的兑现能力，均存在需要市场检验的不确定性。

为确保客观，本报告严格依据已公开的规划信息进行分析，并明确区分事实与待验证项。需特别说明，市场上存在一个位于太湖板块、名称相近的“又见江南院”，两者为完全不同的项目，请勿混淆。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

望湖江南院位于 **苏州市相城区黄桥街道，华元路南、虎丘湿地公园东侧**。项目由**蓝城集团与苏州黄桥国资**联合开发。根据已披露的规划，项目容积率低至 **1.01**，拟建设 **20幢3层的联排及合院产品**，户型建筑面积预计从 **255平方米至400平方米** 不等，是一个纯粹的别墅社区。项目地块楼面价约为 **13500元/平方米**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致稀缺的生态与地块资源**

* **私享虎丘湿地公园：** 项目最大的价值依托是西侧紧邻的、占地约12平方公里的**虎丘湿地公园**。这是苏州重要的城市生态绿肺，提供了绝大多数项目无法比拟的永久性开阔景观和生态环境。规划中更提到将设置道路直通公园，旨在打造业主的私属体验感。

* **“半岛”式地形：** 地块一个显著的特点是 **“四面环水，形似小岛”**。这种独特的地理形态天然形成了强烈的领域感和私密性，从物理上区隔了外部干扰，与高端别墅客群对静谧、专属的追求高度契合。

2. **纯粹低密的产品定位与规划前景**

* **纯粹的别墅社区：** 1.01的极低容积率和全联排、合院的产品规划，决定了社区极低的建筑密度和居住密度。这确保了居住的舒适度、社区的纯粹性以及未来业主圈层的高度一致性。

* **板块集群效应：** 虎丘湿地公园东侧近年来已成为低密宅地的集中供应区，除本项目外，还有多宗相似地块规划。未来有望形成一个**全新的高端低密住区集群**，整体板块的城市界面和环境价值有望持续提升。

3. **成熟的周边生活配套**

* 项目虽依托生态资源，但并非处于配套空白区。商业方面，驱车可便捷到达**繁花中心、平江万达、苏州大悦城、龙湖相城天街**等多个大型商圈。文化休闲方面，周边有**苏州第二图书馆、苏州市第二工人文化宫**等设施。医疗上有**苏大附一院总院**等资源保驾护航。这实现了“离尘不离城”的改善生活诉求。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **区域价值与价格的匹配度挑战**

* 相城区黄桥板块与传统认知中的苏州高端住区（如园区金鸡湖、古城别墅区）相比，其地段价值和市场共识仍在培育和提升过程中。项目最终定价（尤其是对比13500元/平方米的楼面价）能否被高端客群广泛认可，并支撑其作为“收藏级”资产的预期，是核心市场考验。

2. **对开发商的品质兑现能力需深度尽调**

* 项目由蓝城（品牌输出与产品设计）与地方国资联合开发。蓝城虽以“理想小镇”和品质营造著称，但最终落地效果高度依赖具体团队和成本控制。**强烈建议**：购房者必须实地考察蓝城在苏州及周边城市已交付的、定位最高的别墅项目，深入了解其**工艺细节、用材标准、园林实景和后期物业服务水平**，不能仅停留在品牌宣传层面。

3. **生活便利度的具体感知**

* 项目周边大型配套虽全，但均需**依赖驾车出行**。对于日常高频次的购物、餐饮等需求，缺乏“步行可达”的近距离社区商业。未来的生活便利度更侧重于车行范围内的解决方案，而非浓厚的步行生活气息。

4. **期房未知性与市场竞争**

* 项目目前处于规划阶段，所有关于户型、装修、园林的承诺均为效果图与预期。在当前的房地产市场环境下，最终交付品质能否百分之百兑现宣传，是所有期房共有的风险。

* 同期，苏州市场多个高端低密项目（如独墅湖的凤栖东方、姑苏的璟溪雅院等）也在供应，客群存在重叠。客户会将本项目与它们进行全方位对比，竞争压力不容小觑。

#### **四、 总结与行动建议**

望湖江南院是一个特点极其鲜明的“长板型”项目。它的优势（湿地公园、四面环水、纯粹别墅）非常突出且难以复制，能精准吸引将其置于首位的客群；但其面临的挑战（区位认知度、品质兑现、价格接受度）也同样明确。

**极度适合的客群：**

* 将 **“不可再生的生态资源”和“绝对私密的居住形态”** 置于选房首位的终极改善型家庭。

* 深刻认同蓝城产品理念，并对其过往作品有深度调研和高度认可的品质偏好者。

* 主要活动与社交圈层在苏州城区北部，或对“苏州园居”有特定情结的高净值人士。

**需要谨慎的客群：**

* 更看重传统核心区地段价值、顶级学区或高端商业即时配套的买家。

* 对相城区板块价值心存疑虑，更倾向于选择园区、姑苏等成熟豪宅区的保守型投资者。

* 对期房不确定性容忍度低，希望购买所见即所得的现房或准现房的客户。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **实地勘察地块环境**：亲自前往项目地块，感受其“四面环水”的实际形态，以及在不同时段（特别是傍晚和周末）前往虎丘湿地公园的道路与人群情况。

2. **深度尽调开发商实绩**：这是最重要的一步。务必实地探访**蓝城在江浙已交付的至少2个顶级别墅项目**，最好能与已入住业主交流，获取关于质量、物业和开发商诚信度的第一手信息。

3. **进行全城竞品对比**：将本项目与苏州其他区域（如园区独墅湖、姑苏古城）总价段相似的高端低密项目进行列表对比，内容需涵盖**地块特性、产品设计、品牌口碑、周边配套及预期单价**，以建立全面的决策坐标系。

4. **审阅法律与规划文件**：在项目取得预售资格后，仔细审阅公示的 **《建设工程规划许可证》总平图**，确认楼栋布局、间距与水系关系；并严格审阅《商品房买卖合同》中关于装修标准、公共区域配置等所有条款。

**最终结论：** 选择望湖江南院，本质上是选择一种以稀缺生态和私密性为核心的特定生活方式与资产类型。它并非适合所有人的“全能型”选项。建议您在充分完成对其开发商品质的历史核查，并进行全面的市场竞品比较后，再做出是否为之支付溢价的最终决定。