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山水颐萃别院坐落于富阳银湖科技城核心区域，地处杭州滨江西发展轴线上。这一区域是杭州老牌的低密度豪宅聚集区，周边规划有银湖中央商务区，未来发展前景值得期待。

项目所在板块不仅承接滨江高新技术产业辐射，同时与未来科技城形成有效联动，占据杭州城西科创大走廊重要节点位置。

银湖板块作为富阳融杭的桥头堡，近年来城市建设投入持续加大，基础设施日益完善，城市界面不断更新。

项目周边规划有多幅商业商务用地，未来将形成集工作、生活、休闲于一体的综合性城市功能区。区域内存量住宅以低密度改善型产品为主，社区品质普遍较高，形成了良好的居住氛围和人文环境。

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项目交通条件极为优越，距离地铁6号线虎啸杏站仅约100米，真正实现了无缝衔接。地铁6号线作为连接富阳与主城区的交通动脉，可快速抵达滨江核心区、钱江世纪城、杭州东站等重要节点，大幅缩短通勤时间成本。

据了解，项目开发团队在规划阶段特别重视交通动线设计，经过多轮优化调整，确保了从地铁站到小区的便捷通达性。

除轨道交通外，项目周边路网系统也较为发达，通过九龙大道、320国道等主干道可快速接入杭州城市快速路体系。公共交通资源丰富，多条公交线路经过项目周边，形成立体化的交通网络。对于有车一族而言，项目提供了充足的停车空间，解决都市停车难问题。

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山水颐萃别院主打建面约94-111平方米的精致户型，面向都市新菁英群体的实际需求。产品设计秉承"小而精"的理念，在有限面积内实现空间利用最大化，户型格局经过精心推敲，做到南北通透、动静分离、干湿分区，保证居住舒适度。

项目在外立面和内部空间设计上融入国风美学元素，既体现传统文化韵味，又符合现代审美需求。住宅单元采用大面积玻璃窗设计，保证室内采光充足，同时拓宽视觉空间感。细节处理上注重品质感，从门窗五金到卫浴洁具都选用知名品牌，体现开发商对产品品质的重视。

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项目园林规划以"双泳池"为亮点，配备标准泳池和儿童戏水池，满足不同年龄段住户的需求。社区绿化率较高，采用多层次立体绿化系统，形成丰富的景观视觉效果。园区内设置多个休闲交流空间，促进邻里互动，营造和谐的社区氛围。

社区实行人车分流设计，保障住户特别是老人和儿童的出行安全。公共区域采用无障碍设计，体现人文关怀。项目还规划有健身步道、儿童游乐区、户外会客区等功能空间，满足现代家庭多元化生活需求。24小时安保系统和智能门禁系统为住户提供安全保障。

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山水颐萃别院周边配套正在快速完善中。商业配套方面，项目自身规划有底商，可满足日常购物需求，同时周边已有成熟社区商业，大型商业综合体也在规划建设中。教育资源丰富，附近有多所中小学和幼儿园，为孩子提供就学便利。

医疗配套方面，车程范围内有富阳区第一人民医院等医疗机构，提供医疗保障。文体设施方面，银湖公园、体育馆等公共设施为住户提供休闲娱乐场所。项目还邻近银湖科技园区，产业集聚带来大量高素质人口，形成良好的社区人文环境。

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“水为财”的东方寓意银银地在水院流动的光影里。

宋式“举折曲线”的屋顶，香槟色铝板勾勒的“汝窑金线”，这是从《金陵图》里刚拓印出的古雅长卷。

要点缀满屏的宋韵风雅，需要这些灵动的生命力，松柏、枫树、红梅，他们从世界各地精选而来，丰富的会所功能也随他们而展开

银湖独有的约260㎡室内恒温泳池，超百万元的史帝飞健身房还有瑜伽室，这是山水从好看到升级到更好用的配置细节。

在地下归家的仪式感中，墙面至地面，是各种奢石和一路星光伴行的尊贵感。

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这在细节上甚至超越了杭州几千万级的豪宅。

私园与星空，全套房的奢享

接下来，让我们从约140㎡的花园入户，进入约255㎡的边套。

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这样大面积的庭院，早已不仅仅是花园了，更是大家族拓展生活乐趣的场地，孩子追跑、长辈种花，你可以躺下享受阳光和户外空气。

大花园也在约8.7米宽幕玻璃加持下映照进室内。

一楼是客厅餐厅、大开间厨房，纯粹的活动区域。

所有的静区房间都在二三楼，生活的场景边界因此更清晰。

让人不可思议的是，每个房间都是套房，独立卫浴，每个成员都是主角。

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这样的户型设计在全杭州都实属难得。

三层是宽阔的主人套房，他还会赋予你另外一个浪漫的场景，当你在沐浴时，你的左右无论哪一侧，都是连绵的绿色。

因为它拥有南北双露台，南露台更是达到了近32㎡，你真的可以照耀漫天繁星。

所有更多的娱乐需要，可以都放入地下空间，这里的挑空达到了近约5.8米，通风采光井的位置都已经预留，所以你可以放心把收藏品和爱好陈列在地下。

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更高的悬挑，可以用作更有排场的会客接待，也可以任由你的喜好设计成影院、棋牌、电竞，无限的场景，由你定制。

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这样大面积的庭院，早已不仅仅是花园了，更是大家族拓展生活乐趣的场地，孩子追跑、长辈种花，你可以躺下享受阳光和户外空气。大花园也在约8.7米宽幕玻璃加持下映照进室内。一楼是客厅餐厅、大开间厨房，纯粹的活动区域。

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所有的静区房间都在二三楼，生活的场景边界因此更清晰。让人不可思议的是，每个房间都是套房，独立卫浴，每个成员都是主角。

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这样的户型设计在全杭州都实属难得。

三层是宽阔的主人套房，他还会赋予你另外一个浪漫的场景，当你在沐浴时，你的左右无论哪一侧，都是连绵的绿色。

因为它拥有南北双露台，南露台更是达到了近32㎡，你真的可以照耀漫天繁星。

所有更多的娱乐需要，可以都放入地下空间，这里的挑空达到了近约5.8米，通风采光井的位置都已经预留，所以你可以放心把收藏品和爱好陈列在地下。

更高的悬挑，可以用作更有排场的会客接待，也可以任由你的喜好设计成影院、棋牌、电竞，无限的场景，由你定制。0.7容积率，三层的稀缺限量。当然也可以选择更克制一些的奢华感，约195㎡的中间套。，和边套几乎一样的楼层布局，南向花园有非常集中、规整的利用性。一楼是宽阔的休闲区。

近约14㎡的露台也一样配备，天地都被你拥有。在现在的院墅市场，三层，就是极度稀缺的限量款。即便是西溪蒋村地王也要受限四层的限制。而颐萃别院，用院墅组团0.7的超低容积率，能带给你比同类院墅更加舒朗的布局和每一层更加不受拘束的体验。

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建面约195㎡中间套带有约六七十方的南庭院，地下室层高 5.8 米，餐厅开间约4米，放得下圆桌；二层主卧开间约6.6米，可以设置超大的衣帽间，约10㎡的主卫可以放置超大的浴缸和双台盆。

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北靠午潮山国家森林公园（森林覆盖率96.5%），南望黄公望国家森林公园，日均负氧离子浓度超3800个/cm³，形成“两山一湖一园”生态闭环。

紧邻银湖公园与杭州野生动物世界，推窗见绿，下楼即享自然馈赠，实现“出则繁华、入则静谧”的理想生活场景。

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智慧安防与智能配置

项目引入人脸识别门禁、智能梯控系统，全屋预留智能家居接口。地下车库配备360°无死角监控与电子巡更系统，24小时安保响应。

园林内设置健康跑道、儿童游乐区及适老化设施，兼顾全龄段活动需求，打造安全、便捷、活力的社区环境。

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品牌与品质保障

山水置业深耕富阳27年，打造“山水华庭”“山水御园”等标杆项目，获评“富阳本土滨江级品质房企”。

项目采用铝板+玻璃幕墙外立面、进口石材铺装等工艺，精装交付标配方太厨电、霍尼韦尔新风系统，以一线豪宅标准兑现品质承诺。

作为银湖近三年唯一获批的三层院墅组团，容积率仅0.7，彰显开发实力与产品稀缺性。

山水·颐萃别院以“地铁口+低密+双泳池+宋韵美学”为核心竞争力，以150万级总价实现主城改善客群的居住理想。依托银湖科技城发展红利、地铁6号线通勤优势及超配产品力，项目成为杭州刚需与改善市场的现象级标杆，兼具居住品质与资产增值潜力。

更为难得的是，如此高品质的项目却保持着亲民的价格门槛，真正实现了“豪宅品质，普宅价格”的产品理念。对于追求品质生活又注重性价比的购房者来说，山水颐萃别院无疑是一个不可多得的优质选择。

【户型鉴赏】

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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