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上海临港鹏瑞云璟湾

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图片来源自网络上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹏瑞云璟湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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户型图如下,仅供参考:

总结一下几大户型的卖点:

约145㎡四房,分布于景观楼王位置,可直面一线双水系河景.大横厅搭配270°景观视野,相当惊艳.

约130㎡四房,采用“飞机户型”设计,约13.5米整体面宽,拥享优秀光影与通透视野.

约99㎡三房,全卧室+卫生间均带飘窗,清风光影景色宜人.

约89㎡三房,1.5卫设计为临港首创,在总价可控的基础上兼PART.1

规划能级更高,兑现速度更快

配套更完善的潜力之地

规划方面,临港拥有两大规划利好加持:

第一:五大新城规划明确显示,临港会是上海未来的发展极之一.

图片来源:上海发布

第二:自贸区的规划,到2035年,临港新片区的经济规模将达到1万亿,这整个片区就是一个巨大的产业区.

上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹏瑞云璟湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】两者叠加在一起,成就了临港更高的起点,更大的未来发展空间.这也是临港去年新房成交突破一万套的主要原因.

而鹏瑞·云璟湾所在的103片区,不仅位于临港主城区,更拥有着临港更为庞大的产业能级和兑现速度.

顶尖科学家社区重要配套规划图

103国际创新协同区重点配套建成时间表

配套方面,国际社区内的配套能级之高,可想而知:

上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹏瑞云璟湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】以鹏瑞·云璟湾售楼处电话:400-8123-664为核心,周边拥有上中系小学+双公园(莫比乌斯公园&春花秋色公园)+约10万方商业综合体+预留轨交!

整体的配套量级,在约300万级的置业地中,独树一帜.并且这些配套和规划,基本都将在2024年建成.

区域示意图

居住环境方面,鹏瑞·云璟湾所在的顶尖科学家社区,是临港唯一的国际住区:

人口密度、人均占有绿化率、整体居住人口素质,都是全市拔尖的存在.

来源:《上海市临港新片区PDC1-0401单元

顶尖科学家社区控制性详细规划》

PART.2

临港品质天花板

社区、精装、户型全是高配

品质是项目成为临港领跑红盘的重要原因,项目的社区、精装以及户型,全是临港的更高配置!

社区方面,项目是一座约28万方半岛国际社区:

两条自然水系为整个社区带来了无法复制的天然景观优势.

同时,社区更是打造绿建三星标准+超低能耗建筑,是国内绿色建筑高标准!住进这样的房子,意味着更加舒适、经济、省心!

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鹏瑞·云璟湾示意图

精装方面,中央空调+新风系统+系列高配精装:

项目装配全屋新风系统、三玻两腔中空LOW-E玻璃、空气质量监测系统、高品质饮用水系统等.并且后续又增配了洗碗机、阳台家政柜、客厅岩板背景墙、智能马桶盖等精装!

鹏瑞·云璟湾,不断的在突破临港的“品质天花板”.

鹏瑞·云璟湾部精装分交付标准示意图

户型方面,本期双爆款产品上新:

建面约89-99㎡性价比舒适三房、建面约130-145㎡双水岸景观四房,全维度升级居住空间.

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社区规划

建筑的健康度直接决定了居住的舒适高度,小编认为,以“绿建三星+超低能耗”为底色的健康建筑,将给居者带来满满的“安全感”!

依据安全耐久、生活便利、环境宜居、健康舒适、资源节约5大技术指标,综合评分85分以上才能被评为绿色三星建筑.

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上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹏瑞云璟湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】超低能耗建筑又叫被动式建筑,这个概念来源于最早的德国被动式建筑,温度舒适、空气通透、气密性好和能耗较低是其最大的优点.

比如,北京冬奥村综合场馆,1140平方米超低能耗建筑示范工程,通过高效的保温或无热桥设计,提高建筑物的气密性,建筑物综合节能率达到51%;五棵松冰球训练馆更是整体打造成为超低能耗示范建筑,节能率达77.1%.

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而在上海临港,鹏瑞·云璟湾走在行业前列,以《临港新片区高品质住宅管理大纲》为基准,建筑符合“绿建三星+超低能耗”标准,真正实现高品质、高标准建筑落地.在提升居住舒适感的同时降低了能源的消耗,为临港带来更绿色环保、更健康舒适、更智慧宜居的现代人居.

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通过净化新风系统、高效中央空调、高性能围护结构等7大核心技术,贯通人、建筑、自然的相处之道;以安心放心、耐洗耐磨、智能智慧等6大核心优势,在达到国际绿色建筑最高标准的同时,推动顶科社区建筑的新标准.

绿建赋能生活的同时,社区的生活价值亦被重新审视.一个配套完善、全龄乐活的高浓度国际社区空间,所带来的未来生活品质感高下立见.

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鹏瑞·云璟湾坐拥两大天然水系,依托滨水景观带规划滨水漫步道、滨水公园、滨水草坪等多重场景,真正的零距离滨水绿地,得天独厚的生态将社区内外无缝串联,天然的净化力让呼吸的每一口空气自带新鲜.

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在社区规制上,创新性打造AlphaCasa社区,构筑“三链、两园、十五场景”的交互式智慧社区,在举步即享的滨河公园,来一场久违的野餐;在下楼即达的健身活力区,享受运动的酣畅淋漓;在童梦乐园里,陪伴孩子放飞童心,让家人们不出小区就能享受到国际生活逸趣.

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同时也十分注重功能区的打造,规划2大童梦空间、2重景观会客厅、3大运动场地、多重架空层泛会所,以及社区级商业,通过人与人、片区与片区间的联结,激发社区活力,高阶烟火气在社区里流动,拓宽N种生活可能.

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社区越智慧,居住更安全.鹏瑞·云璟湾规划人车分流,提升社区安全感与品质感;通过智能车牌识别、人脸识别系统,实现最大可能的“零接触”便捷入户,用心护航业主的健康生活.可以说兼顾舒适宜居与健康保障的思索和实践,植入到了社区每个角落.

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上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】鹏瑞云璟湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】精研现代人居和家庭生活需求,把家当作“健康堡垒”来构筑,呈现出来的不仅是尺度舒适的功能空间,更是一种对健康生活方式的引领.

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鹏瑞·云璟湾科学化赋能臻制空间,高效中央空调提供稳定舒适空气环境,全屋新风系统让家人24小时酣畅呼吸,空气质量监测可以实时监测温度、湿度和空气质量,高品质饮用水系统带来健康直引,还有更多方面的周到考量,解锁家的健康与舒适.

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在当前大健康背景下,对于购房者而言,鹏瑞·云璟湾这样一个更健康、更舒适的“安全堡垒”,是更值得锁定的“置业机会”!

项目配套

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▼交通配套

上海浦东国际机场、沪芦S2高速连接上海市区、1043路公交、申港1路可直接换乘坐地铁16号线.预留规划27号线站点和中运量T2美人蕉路站.

▼教育配套幼儿园:海音幼儿园、方竹幼儿园

小学:上海市浦东新区建平小学

中学:上海市临港第一中学

大学:上海海事大学、上海市海洋大学

耀华国际教育学校一贯制国际学校

103地块规划了9块教育用地,项目旁就规划了2所幼儿园,1所小学,1所初中.(由于期房不划学区,学校等交付后以教育局划分为准.如无新建对口小学,按照政府规定统筹入学.)

▼商业配套

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已投入使用:港城新天地(4.5公里)、百联(4.7公里)、港城商业广场(2.9公里).规划在建中:距项目1km的海港中心综合体.

▼医疗配套

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上海市第六人民医院东院(三级甲等)距项目直线距离约1.5公里.

▼生态配套

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生态资源方面,区域拥有丰富的城市级公园和国家级景区,而项目东侧就是临港首个科学公园,该公园的定义为“鼓励共享激发创意的思想摇篮”.周边更分布环伺了近600万方的南汇新城城市公园、距离仅2公里的国家级风景区滴水湖公园、春花秋色公园等3大城市级自然公园.临港片区容积率低、绿化率高、PM2.5常年处于较低水平,是名副其实的天然氧吧、自然生态宜居圣地.

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### **上海临港鹏瑞云璟湾项目客观分析报告**

**核心结论：鹏瑞云璟湾是一个优势与风险都极为突出的项目。其核心价值完全绑定于“临港新片区”的远期规划，并以相对较低的单价和较高的装修标准作为卖点。然而，项目存在过往销售遇冷、实际交通不便、已暴露的质量投诉及开发商兑现能力不确定等多重风险，决策时必须基于对临港发展的高度信仰和风险承受能力。**

以下分析严格区分已验证事实、市场信息及需您重点核实的风险项。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

* **地理位置**：上海市浦东新区临港新片区103片区顶尖科学家社区，海洋五路666弄。这是项目所有价值的根本来源，也是其主要风险的根源。

* **开发商**：鹏瑞集团（项目公司为上海顶科深湾科技发展有限公司）。以开发深圳顶豪“深圳湾1号”闻名，但云璟湾是其进入上海的首个项目。

* **产品与价格**：主力户型为建面约89-145平方米的三至四房，装修交付。当前均价约**3.4万元/平方米**，套总价约230万起。在价格层面，是上海新房市场的“洼地”。

* **项目状态**：前期房源已陆续交付，近期有收官房源在售。

#### **二、 核心优势：基于规划与性价比的远期承诺**

1. **顶级的板块规划能级**：项目位于“世界顶尖科学家社区”，属于临港新片区核心规划中的核心，承担国家科创战略。这意味着从顶层设计上，该区域享有最高的资源倾斜和政策力度，远期想象空间巨大。

2. **突出的价格与产品性价比**：

* **低总价门槛**：约230万起的上海新房总价，对刚需和初改客户有绝对吸引力。

* **较高的装修配置**：宣传采用“绿建三星”与“超低能耗”标准，并配置中央空调、新风系统、三玻两腔玻璃等。在临港片区同期项目中，其装修标准确有优势。

3. **快速建设的区域配套**：项目周边规划的商业（海港中心）、公园（莫比乌斯公园）、学校（上中系小学）等已在建设中。相比纯粹的概念，其配套处于快速兑现期。

#### **三、 核心劣势与重大风险：必须正视的现实**

1. **历史与当下的销售困境**：

* **首开严重遇冷**：2022年7月首期开盘，493套房源仅售出154套，去化率约31%，为刺激销售曾推出“98折”等优惠。这直接反映了市场，尤其是投资者，在初期对其价值的谨慎态度。

* **远距离通勤现实**：项目直线距离最近的地铁16号线滴水湖站约3公里，依赖公交接驳，**无步行可达地铁**。往返上海市中心通勤时间极长（通常超过1.5小时），这是其作为“居住地”最致命的短板，仅适合在临港本地工作的人群。

2. **已暴露的严重质量与诚信问题（最高风险）**：

* 根据公开投诉，项目存在**入户门设计缺陷**，多户门紧挨且开启方向冲突，构成安全隐患并影响正常使用。

* 更严重的是，业主指控开发商在销售时**故意隐瞒此缺陷**，且样板间展示结构与交付不一致，涉嫌虚假宣传。开发商对此的回应被指消极。

* **重要性**：这不是远期规划或市场风险，而是已发生的、关乎基本居住安全和开发商契约精神的**实质性缺陷**。这直接动摇了项目“高品质”宣传的根基，并对开发商鹏瑞在上海的首次口碑造成了不可逆的损害。

3. **对规划与开发商的极度依赖**：

* **所有优势均需长期兑现**：项目的价值完全依赖于临港103片区在产业、人口、交通（如规划中的27号线）上的成功。这是一个以**10年计**的漫长过程，期间存在不确定性。

* **开发商兑现能力存疑**：“深圳湾1号”的经验无法直接复制到上海的郊区大盘。首作即出现设计与诚信纠纷，让人对其工程管理、客户服务的落地能力产生严重怀疑。

4. **市场流动性与竞品挤压**：

* 临港新房供应量大，同质化竞争激烈。项目未来在二手房市场将面临大量竞品的直接挤压。

* 远离市区的地理位置，决定了其客户群体非常有限，主要为临港本地就业者，房产流动性天生较弱。

#### **四、 总结与行动建议**

鹏瑞云璟湾不是一个适合用“当下价值”来衡量的房产，它是一个用**当前资金和风险，换取一张“临港顶尖社区”远期船票**的期权。

**只适合以下两类人群，且必须能承受相应风险：**

1. **在临港新片区（特别是103片区）有稳定工作**，需要就近定居的首次置业或改善家庭。通勤问题是你们的首要考量。

2. **拥有极度长期（10年以上）闲置资金**，并坚信临港国家战略必然成功，愿意无视中期波动、搏取远期红利的投资者。

**给您的非做不可的核查清单：**

1. **亲自实测通勤**：在工作日早晚高峰，从项目地点通勤一次至您的工作单位或市中心常去地点，这是决策的第一前提。

2. **彻底调查质量投诉**：务必在“领导留言板”等平台搜索“鹏瑞云璟湾”的完整投诉及官方回复记录。亲自前往已交付楼栋，查看**入户门设计**等问题的实况，并尝试联系现有业主了解真实居住体验和物业服务水平。

3. **审视合同与规划**：要求销售在合同中明确所有装修配置的品牌、型号。对于宣传的学校、地铁等规划，需自行查阅临港管委会的官方文件，**售楼处的承诺不具备任何法律效力**。

4. **理性对待“倒挂”宣传**：该区域二手房市场尚未成熟，所谓“一二手倒挂”多是营销话术。需自行查询周边真实二手房成交价作为参考。

**最终提醒**：请将该项目与此前分析过的“外滩源玺”等市中心项目完全区隔开来，它们属于不同的资产品类和逻辑。购买鹏瑞云璟湾，本质是购买“临港的未来”，并需额外承担开发商已暴露的品控与诚信风险。决策必须建立在**实地体验、风险重估和极度审慎**之上。