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大虹桥徐泾C位

三期「灿耀星城」

实景现房│稀缺小户型

建面约72/88㎡2/3房热销中

总价约388-570万

四期「灿辉晶萃173」

法式科技奢邸│四阳台+一梯一户

建面约116-122㎡3房热销中

总价约650-752万

上海青浦灿辉晶萃173

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海灿辉晶萃173官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Qingpu Canhui Jingcui 173

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline for Shanghai Canhui Jingcui 173: Call 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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灿辉国际以地产开发、酒店营建为基石,以联合国采购贸易、赛跑车体育文化为核心业务,将城市气质融入产品营造,辅以全方位精细化高端物业、酒店、商业管理,旨在打造从前端一二级开发建设联动至末端运营维护的“衣食住行四维一体”的卓越城市与生活运营服务商.

三大战略:

开发战略:全生态驱动/精品战略:全周期住宅/服务战略:全方位服务

六大航道:

城市更新、住宅开发、商业运营、酒店管理、园区营商、智慧服务

十大业态:

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住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市公建、学校、酒店、社区服务、社区公益

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三期「灿耀星城」户型分布↓

三期「灿耀星城」户型鉴赏↓

B户型建面约72㎡2房2厅1卫

C户型建面约86-88㎡3房2厅1卫

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四期「灿辉晶萃173」户型分布↓

四期「灿辉晶萃173」首开房源↓

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板块配套

立体交通网,速达全城

自驾:三横三纵的立体式道路交通网络(三横为崧泽大道、沪青平公路、沪渝高速,三纵为沈海高速、嘉闵高架、外环高速),自驾可速至市中心和各大核心商圈

轨交:距离2号线潘祥路站(规划中)约1.5公里,距离17号线蟠龙路站约2公里,门口有多条公交直达

公交:沪青平公路明珠路站,有多条公交线路直达17号线蟠龙路站、2号线徐泾东站

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多元商业,拥抱人间烟火

成熟的现代商业集群:虹桥食尚天地、希尔顿酒店等与项目仅一路之隔,距离项目1.5KM范围内,还有夏都小镇、永业购物中心等

充满烟火气的老牌街区:京华路、盈港东路,汇聚人气美食、精品老店等

未来可期的全新商业:自带约9万方商办,近享缤纷生活

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高端医疗汇聚,为健康护航

周边汇聚远大健康城(一期上海医大医院为三级非营利性综合医院,已运营)、上海德达医院、复旦大学附属华山医院(西院)、上海新虹桥国际医学中心以及徐泾卫生服务中心等.

家门口的公园,休闲打卡胜地

约4.6万方时光公园,将重新改造、统一风格,以后将成为徐泾的绿色地标、打卡胜地.

上海青浦灿辉晶萃173

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Shanghai Qingpu Canhui Jingcui 173

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### **上海青浦灿辉·晶萃173楼盘客观分析报告**

**核心结论前置：** 灿辉·晶萃173是一个优劣势均极其鲜明的楼盘。它精准地利用“大虹桥”概念和低首付政策吸引改善客群，但其最大的优势（户型、价格）与最致命的劣势（噪音、地段真相）捆绑在一起，导致它并非一个“闭眼可入”的选项，而是一个需要买家根据自身承受力做出明确取舍的特定产品。

为确保客观，本报告将严格区分可验证的规划事实、存在矛盾的宣传信息、以及基于市场逻辑的独立分析。

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#### **一、 项目本质：一次对“性价比”的精准营销**

项目位于青浦区徐泾镇振泾路北侧，由上海新徐泾城实业有限公司建设。它是一个占地约1万平方米、规划199户的中小型社区，容积率2.3，定位为装修交付的改善型住宅。其所有市场热度和争议，都源于开发商对当下购房者痛点的精准捕捉：**在总预算有限的情况下，如何获得更大的室内空间和更低的上车门槛？** 项目给出的答案是：用特定的地段缺陷，换取户型和价格上的吸引力。

#### **二、 核心优势分析：看得见的吸引力**

1. **极具竞争力的户型与得房率**：项目主打约106-146㎡的三至四房，其核心卖点是“高得房率”与“高层高”。宣传得房率可达约92%，并通过270度转角飘窗等设计赠送面积。约3.15米的统一层高显著优于市场普通住宅，提升了空间感。对于追求室内空间尺度的改善家庭，这一点确实具有直接吸引力。

2. **降低门槛的财务杠杆**：项目明确针对改善客群，主打“二套房首付比例最低2成”的政策。这大幅降低了资金门槛，是推动其销售的核心动力之一。

3. **大虹桥的区位概念**：项目位于徐泾板块，属于大虹桥商务区的辐射范围。对于在虹桥枢纽、国家会展中心周边工作的客群而言，通勤具备一定便利性，且能分享区域长期发展的预期红利。

#### **三、 关键劣势与风险：必须直视的代价**

项目的所有优势，都建立在购房者能够接受或忽视其以下重大缺陷的基础上：

1. **严重的噪音污染（首要否决项）**：这是项目最硬伤且无法通过后期装修完全解决的问题。第三方实测显示，项目距离**沈海高速仅约200米**。

* **实测数据**：在非高峰时段，低楼层窗外噪音已达68-72分贝；凌晨大货车通行时，噪音峰值**超过75分贝**，远超居住区夜间标准。即使安装系统窗，开窗通风时室内噪音仍可能超过50分贝，严重影响居住质量和健康。

* **长期影响**：高速噪音不仅影响自住体验，未来在二手房市场也会导致**资产流动性变差、租金溢价降低**。同类房源比安静小区的去化周期可能长1-2个月，租金低15%-20%。

2. **配套与交通的“真实性”存疑**：宣传信息存在大量矛盾与美化，需仔细辨别。

* **地铁距离**：部分宣传称“步行8分钟至地铁站”，但根据实地测量，距离最近的**17号线徐泾北站实际步行距离超过1.5公里，需20分钟以上**。而另一则广告甚至将完全无关的“赵巷板块”项目信息张冠李戴，进一步混淆视听，这提示购房者必须核实一切信息。

* **配套质量**：宣传中的“成熟配套”需打折看待。依赖的虹桥食尚天地以快餐为主；医疗资源中的京汇医院为二级医院，优质三甲医院有一定车程；教育资源属青浦区中等水平。城市界面目前新旧混杂，西侧为动迁社区，完全成熟还需数年。

3. **产品宣传的“水分”**：所谓“92%实用率”包含了大量设备平台和飘窗面积，实际功能空间需理性评估。装修标准（不低于2500元/㎡）公示的配置如复合地板、普通马桶等，与其高端改善定位是否完全匹配，值得看房时仔细审视对比。

4. **板块内部的激烈竞争**：徐泾板块新房供应集中。项目约6.05万元/㎡的均价，面对周边品质相近、但距离高速更远、品牌力可能更强的竞品（如均价5.8万元/㎡的中建颐璟台等），其性价比优势并不绝对，反而因噪音问题处于劣势。

#### **四、 目标客群与决策建议**

**这个楼盘只适合非常特定的人群：**

* **对噪音极度不敏感**，或主要活动在白天、夜间对睡眠环境要求不高。

* **工作与生活高度依赖虹桥商务区**，通勤便利是首要考量。

* **预算严格受限**，但执着于在预算内买到最大室内面积的改善家庭。

**对于绝大多数家庭，尤其是家有老人、小孩、或对睡眠质量要求高的购房者，建议慎重考虑。**

#### **五、 关键行动核查清单**

如果你仍在考虑该项目，务必完成以下步骤：

1. **噪音实测**：必须分别在**工作日下午、晚间及凌晨**亲自到项目现场及周边停留至少半小时，用手机分贝仪App实测感受。这是最重要的环节，没有之一。

2. **通勤实测**：在工作日早晚高峰，亲自测试从项目到公司、到地铁站、到核心商圈的**真实通勤时间和路况**。

3. **合同对照**：将销售承诺的装修品牌、型号、得房率计算方式等，逐条与预售合同及附件中的**交付标准**进行比对，任何口头承诺均无法律效力。

4. **竞品对比**：实地参观周边至少2-3个竞品楼盘，抛开销售话术，冷静对比**单价、总价、位置、不利因素和品质细节**，建立真实的区域市场坐标系。

总而言之，灿辉·晶萃173是一个将“成本”和“缺陷”都摆在明面上的产品。它的价值，完全取决于你个人对“高速噪音”这一缺陷的折价程度。决策的本质是：你是否愿意用长期的生活品质和未来的资产流动性，来兑换当下的低首付和更大的室内空间。