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杨浦滨江三开三罄红盘！

「中海·云邸玖章」热销中！

部分建面约92-107㎡3房均价10.5万/㎡！

认总价788万起！

往期少量约104-148㎡3-4房售楼处！

线上火热预约中！

上海杨浦中海云邸玖章

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Shanghai Yangpu Zhonghai Yundijiu Chapter

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今年的新房,涨价已经打成“明牌”,滨江核心段价值回归速度惊人.

但当滨江房价的数字一次次刷新记录,当核心地段的上车机会变得稀缺而昂贵,不得不问:还有没有一次能抓住滨江核心段的机会?

答案:有!!!

最新消息!市场关注极高的杨浦滨江中海「玖」系新作——【中海·云邸玖章】北区开盘热卖中!

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【中海云邸玖章售楼处电话:400-8123-664】于2025年4月28日首推187套房源,当天认购率突破200%,最终开盘即售罄,成为杨浦滨江又一“日光盘”.

一次热销或许是偶然,连续不断热销那必然是硬实力!

占位杨浦滨江核心商务区的【中海云邸玖章售楼处电话:400-8123-664】项目,首开至今已经完成了三开三罄的耀眼成绩,这份经久不衰的热度,是满分产品力对时代需求的精准回应!

作为上海“滨江4.0”规划重点,未来将建成约796万㎡商办体量,对标陆家嘴、前滩,产业与人口导入强劲(预计2027年产业规模达3000亿).

交通便利:12号线隆昌路站450米(步行可达),规划24号线合生汇站300米,双轨交覆盖全城.

生活配套成熟:500米半径内涵盖国际时尚中心、超极合生汇(在建)、杨浦区中心医院、复旦国际学校(规划)等.

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北区加推建面约92-107m²3房

过会均价10.5万/m²,总价788万起

前期少量建面约104/148m²3-4房

过会均价12万/m²,总价1005万起!

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户型图赏鉴

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样板间实景图:

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土拍回顾及规划

2024年11月27日,上海七批次土拍.定海街道142街坊K8-05地块被中海以36.45亿的价格拿下,溢价率16.33%,该地块成交楼面价74388元/平,装标不低于4000元/平.

根据设计方案显示,地块拟建7栋高层,总高13-17层,6号楼和8号楼一层全部架空,1号楼部分架空,其余楼栋没有架空层.

社区内部全部人车分流,地面没有停车位,没有连廊,并设置了下沉式庭院等.

中海·云邸玖章售楼处电话:400-8123-664作为上海滨江豪宅首个“好房子”社区,虽然价格低于顺昌玖里和中海领邸,但仍然直接上了TOP级别的“玖”系产品系.

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项目公区几乎全部对标徐汇滨江的领邸玖章,部分细节甚至还有所提升.

比如南区社区的入口设计.

不仅与领邸玖章保持一致,还升级了环岛式落客区,并且臻选名贵树种,形成独属于云邸玖章的归家仪式感.

比如已曝光的社区会所.

更是与徐汇滨江领邸玖章会所一脉相承,聘请领邸玖章原班设计师团队打造.

延续玖章产品定位的同时,调性也直接匹配四五千万的顶豪项目!

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另外,中海·云邸玖章业在建筑立面、社区大堂、会所、单元大堂、宅间景观等不同维度进行精研.

通过考究的用材用料、松弛的场景感,为生活情境适度的留白,打造恒贵的产品质感.

从门庭到公区园林,再到高定会所、臻奢选材,【中海·云邸玖章】在杨浦滨江区域内堪称独一无二.

它不仅是一个居住空间,更是一种生活方式的象征,为业主们提供了一个高品质的生活舞台.

生活配套

交通方面:中海·云邸玖章直线约450米换乘之王12号线隆昌路站,4站北外滩,7站陆家嘴、8站人广(需换乘);

另外,规划中的24号线也已浮出水面,超级合生汇设计方案中明确标注地铁出入口.(仅供参考,轨交线路以官方公示为准,最终以实际建设为准)

商业方面:美团商业(规划为黑珍珠主题美食街)+B站商业(二次元主题)+超级合生汇+国际时尚购物中心沿江一路向南依次排列,打造了一条世界滨水商业街.

值得一提的是,上述这些商业地标,与中海·云邸玖章都是步行可达的距离,未来尽享地标级商业氛围.

教育方面:项目周边有辛灵中学,财大附中,周边3公里范围内还有杭州路第二幼儿园、东辽阳中学、平凉路第四小学等,教育资源丰富.

医疗方面:距离三乙医院杨浦区中心医院直线距离也仅数百米,算是开在家门口的医院,教育资源可靠.

生态休闲:国家3A级景区黄兴公园,分布在国顺东路南北两侧.公园环绕8.7万平方米的浣纱湖布局、景色秀丽迷人为杨浦百万居民增添了一片绿色天地,成为游览和休闲的胜地,距离缦云上海约3公里.距离合生缦云约1.5公里的沪东地区一座较大型的综合性公园-杨浦公园,整体布局模拟杭州西湖景观,以水面为重心,用桥、亭、廊、花架等园林建筑与植物组成各个景区公园

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很多人第一次买房基本都是刚需房,好不容易凑够的首付和装修费,千万不能在选房子上踩雷,下面这10条“刚需买房”的建议一定要好好看,全都是过来人总结的肺腑之言,可以让你在买房上少走一些弯路.

1、刚需房,地段很重要

既然是“刚需”,那就要能够解决当下的问题比如交通的便利性,出门步行500米左右要有地铁和公交,步行距离最好不要超过800米,不然出行不方便;

买房子就是买生活,周边的生活配套要尽可能的完善,除了医院、学校以外,最好在1公里内有大型商超和菜市场.

要满足这些刚需要求,那房子的地段就很重要;千万不要听信销售说以后的规划和建设,以后的都是未知的,眼前看到的才是最实在的.

2、不要只看价格

不管买什么,都不能完全只对比价格,尤其是买房这种大事,低价没错,但是更应该关注的是“性价比”,房子的优点和缺点全都要了解清楚,然后再做横向对比,利大于弊才是你选择它的时候.

另外,买房子除了房子本身的价格,还要考虑契税、物业费、维修基金、装修改造费、月供和利息.

3、长远看,房子保值比增值更重要

房子作为一个家庭的大支出,它除了居住属性外,本身还是一项资产;每一个买房的人,不管是自住还是投资,都希望以“低价”买入,将来能以“高价”卖出,但是未来几十年的事谁能说得准呢.

就比如当下的房地产行情,去年买的房子,今年就降价了,但是可能明年又涨回来了;而房子也会“衰老”,等到十年、二十年甚至五十年以后,你现在的房子能够实现保值,那就已经赢了.

4、房子的流通性

对于第一次买房的人来说,后期过个十来年或者五六年后大概率是要拿它再置换一套大面积的改善住房的,那就要考虑当下这套房子在几年后是否能更顺利、更快的卖出,所以房子的流通性很重要.

比如老城区内很破、很便宜的住宅,远郊的房子,户型特别差的房子,最好不要碰,自己住着不舒服,以后也不好转手.

5、户型、朝向和楼层

刚需房就要考虑三代人同住或者一家四口居住对房间数量的要求,这样考虑的话,房子最少应该是三居室,那89㎡的紧凑型小三房就更合适.

另外,房子的主朝向也就是客厅和主卧一定要是南向,北向的话采光不好,住起来不舒服;选房子的时候,楼层也很重要,最好避开槽钢层、腰线层和设备层.

6、尽可能的选现房

第一套房建议大家选现房,在新房和二手房之间不要执着于前者,如果新房不是现房的话,它的交付是有风险的,毕竟现在烂尾楼太多了,拿到钥匙之前一切都没有定数;

而二手房,不管是房子的实际情况、小区的现状、物业的管理、周边的配套都已经很成熟了,考量的时候也能更方便.

7、买房就是买配套

刚需房的配套很重要,但是要分清楚哪些是有价值的配套,哪些是无价值的假配套;比如学校、商超、菜场、地铁、医院这些是有价值的好配套;而高铁站、飞机场、游乐园之类的都属于没有价值的假配套,对房子的保值升值影响不大,只不过聊胜于无罢了.

8、别碰小产权房

小产权房是指公寓和商铺,好不容易凑够首付买的第一套房子千万不要选这两类房子;虽然这两类房子对买房的限制很小,但是它不适合用来居住,只有40年的产权,水电都是商业性质,还不通燃气,不能落户等,缺点实在是太多了,最重要的以后难出手.

9、不要执着于“学区”

很多人的第一套房子基本都是婚房,买婚房就会考虑以后孩子的上学问题,“学区”就成了房子的加分项,但却不是必选项.

如果你暂时三五年甚至十来年内都没有要入学的孩子,那学区于你而言就没那么重要了,没必要因为一个“学区”在房子上花更多的钱.

现在的出生率不高,再加上很多城市规定教师要轮岗还有学区的改革、学校的合并,谁也说不准未来会变成什么样,也许七八年后,学校都可以任选了呢.

10、不要盲目追求大户型

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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