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静安内环内

保利置业中兴路项目

【保利誉静安】

将推建面约89-143㎡3-4房!

上海静安保利誉静安

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Shanghai Jingan Poly Yujing'an

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01、基本信息

去年10月,上海苏河湾北部房地产开发有限公司通过协议出让方式获得静安区中兴社区C070202单元267街坊的145-20和270街坊的146-07两幅地块.据悉,保利置业重磅入局,通过产交所股权交易方式,摘牌获取北部房产51%股权,赢得与区属重要国资平台苏河湾集团合作机会,苏河湾集团与保利置业强强联手,目标将两幅地块打造为静安区标杆作品!

地块总平面图

其中,145-20地块在止园路、青云路交汇处;146-07地块在中山北路和东宝兴路交汇处.

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267街坊145-20地块的规划设计方案已于今年1月公示.项目拟打造3栋17-25层高层住宅、4栋3层低密住宅,并配备部分社区配套设施.地块距离8号线西藏北路站约350米,结合内环范围内墅质项目的稀缺性,市场期待值颇高.

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145-20地块新建项目建设工程设计方案规划公示总平面图

据静安区官网中兴社区C070202单元270街坊146-07地块新建住宅项目规划设计方案展示.地块拟建3栋15-25层高层建筑以及1栋商办,社区配套等;住宅楼栋首层全架空设计,社区内全部人车分流;有中央景观绿化,儿童活动区等.

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同时,两宗宅地内的120㎡以下户型均不低于55%,比例指标可在两地块间相互统筹,100%全装修,装修标准不低于4000元/㎡.

此外,两宗地块均不建保障房,地块内5%保障房统筹平移至中兴社区C070202单元304-10地块(258街坊)内集中建设.

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誉静安的项目设计诚邀天华副总设计师李黎女士(金茂府、瑞虹新村等都是其手笔),建筑设计诚邀gad上海设计总监江芳先生操刀(九龙仓静安花园、上海外滩黄浦8号都有参与),室内设计诚邀WJID维几设计总设计师黄全操刀,景观设计由笛东景观总部副总裁、上海公司总经理王嵩嵩先生操刀.

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设计天团背书,大师出品必是精品.

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目建筑立面以镜面幕墙与天然石材共谱交响,设计灵感源自外白渡桥的经典韵律,重塑城市天际线的艺术地标.

项目打造现代海派风格的外立面,线条简洁大气;社区规划六重生活体验空间,从酒店式落客入口、镜面水庭到美学花园,旨在将高端酒店的奢享基因融入日常生活.

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心誉静安单元封面x复合街区x瑰丽美学x官邸涵养

立面封面:镜幕石材交响,致敬外白渡桥的斯坦威韵律地标

·单元革新:地铁、商业、办公、居住、教育的城市单元闭环/消弭最后100米

·人文复合:以摩登商业街角融合静安街区,创作上海心中最迷人的corner

归家礼序:酒店式落客门厅+艺廊归仪+三大厅堂(落客大堂/迎宾大堂/归家大堂

海派花园:几何美学镜庭+假日庄园式园林,重现官邸涵养

高定会所:摩登凝世的心灵殿堂·生命仪式的内在探寻

全时社交:共处誉CLUB·顶奢社交会所X私密HOMECLUB·高定私属奢服

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USENSE六誉服务体系赓续顶奢酒店般的尊荣体验

接待观:专属管家式一对一接待服务,以3大场景9大礼誉带来前所未享的尊荣体验

圈层观:为少儿、青年、长者等不同人群定制专属圈层平台,实现超越预期的人本关怀

艺术观:四时雅境,艺术归家,赋能生活场景革新

开放观:让泛会所全时全龄,成为在地文化新据点,双角色管家为全龄段业主提供定制化服务支持

社交观:综合康体概念Asaya,从配套到核心价值驱动,构建全龄段人本关怀社交场景

服务观:圆融性客户关系管理“分秒级-心跳级”响应,24小时安全定制(从儿童看护到深夜伴行)守护归家每一程

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誉静安的建筑标准是直接对标新规的,方方面面对现有住宅项目都构成了堪称降维打击的优势.

比如,项目会所、架空层面积合计约3500㎡,规模足以媲美单价18万/㎡朝上的顶豪项目,而且300户小区,人均享受的社区配套面积更是全市少有!

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02、推售信息

项目2个地块合计570多套房源,主力面积段包括建面约100-143㎡3-4房,誉静安首开96套建面约143㎡4房,具体户型如下:

中间套的BC户型是市面上最受欢迎的飞机户型,格局上做到三开间朝南+南北通透,采光通风效果俱佳.

客餐厅一体化,外接南向大面积观景阳台,整个公区视野开阔,尺度阔绰.

主卧套房设计,私密性和舒适度双爆表.次卧外接阳台,灵动性十足,存在后期改造扩容卧室休息空间的可能性!

更难得的是,整个户型几乎没有过道,面积极致利用,加上本就高的得房率,空间感秒杀同面积段其他竞品!

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边套A户型是三面采光户型,客厅连接阳台,视野出众.

三个卧室全部朝南,阳光满溢.从次卫布局看,如果家庭人口较少,该户型还能做成双套卧.

除了户型设计优秀,项目的装修配置也堪称豪华,具体细节可以来样板间亲身体验~

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03、版块信息

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地段:外滩3公里+静安内环内,真正的沪上烫金地段!

在城市间,距离是一种天赋和特权.

在上海,蕴含东方大都会百年底蕴和站在城市发展浪尖的地段一直都在外滩3公里范围内.

而项目到外滩和平饭店的直线距离正好是约3公里!妥妥的城心烫金地段!

反过来看,外滩、陆家嘴、人广、北外滩、南京路等CBD,同样在项目3公里生活半径内.住在这样的地方,无疑轻松享受国际化潮流生.

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交通方面,项目邻近8号线中兴路站,妥妥的步行进站地铁房,2站可直达人民广场.

如果自驾的话,项目快速联通南北高架,无缝衔接内中外环及延安路高架.同时近邻北横通道,速达中山公园、北外滩、东外滩等浦西重要城市节点.还有4大隧道(新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道)可直达陆家嘴!

多维交通格局,真正实现去哪都方便!

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商业方面,项目

1公里范围内有静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心、百万中兴城商业(在建中)、珠江安康苑的商业合生汇(在建中)等大型商场.

同时项目距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、静安寺商圈约4km,自驾或地铁迅捷可达!

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医疗资源方面,项目周边约3km范围内上海市中医医院(三甲)、上海长征医院(三甲)、上海市第一人民医院(三甲)、闸北区中心医院、上海第十人民医院(三甲)、同济大学附属口腔医院(三甲)环伺.

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教育资源方面,项目周边学府荟萃,全龄教育护航,包括育婴堂幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园、静安区永兴路第二小学、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学、市北初级中学、市北中学高中等.(学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准)

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再来看项目的未来前景,日前大苏河湾规划官宣,项目被纳入大苏河湾规划红线内,规划能级直线上升.

同时项目还属于大苏河湾板块里城市更新规模宏大的中兴城社区!

中兴城对标的是纽约曼哈顿HudsonYards等全球卓越城市的城市心脏,将打造包含国际生活社区、国际消费社区、高端艺术场所在内的多样生活与文化空间.据悉还将引入新的教育资源.

上海静安保利誉静安

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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