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松江广富林印象城旁

38万方低密湖湾大境

「中企誉品·银湖湾」

建面约89/98/130㎡3/4房热销中

总价约450-800万

建面约145/155㎡叠墅热销中

总价约900-1150万

上海松江中企誉品·银湖湾

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Shanghai Songjiang Zhongqi Yupin·Yinhu Bay

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中华企业成立于1954年,是上海地产集团旗下唯一的市场化房地产综合开发上市企业,每一步都精准把握时代脉搏,与上海共生长.

上世纪60-80年代,共建千余套侨汇商品住宅,如峰华大楼、马华大楼;80-90年代,开发建设各类商品房、商务楼宇,如光明大厦等;并从90年代开始经过上市重组国企混改,在2010年至今聚焦城市更新综合开发运营.以超越城市的标准,领创美好生活.

勇立潮头,深耕引领

上海地产集团旗下唯一上市的综合开发企业(股票代码600675)

上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业

上海第一家专业从事房地产开发经营的企业

全国第一家发起设立中国房地产股份制上市公司

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中华企业10年回归松江,谷水湾后再造一湾,打造五大新城重点项目——中企誉品·银湖湾.

松江誉品·谷水湾,于2013年以跨时代产品——独栋别墅、双拼别墅及高端高层大平层,敬献松江.誉品·谷水湾凝聚了公司30多年开发的经验与智慧,荣膺2013年上海市白玉兰最佳建筑奖.

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国匠中企,始终坚守匠心精神,于松江城芯湖畔,匠心著写建筑面积约38万方超集低密人居优品,以高层雅居、叠加宅邸,成为卓越上海的精彩人居范本.

项目规划以广富林文化遗址为文脉,以松江城市规划为设计脉络,打造街区式超集社区.激活新中式自然美学,力求以设计回归生活本真的理念,融入简韵中式美学,遵循以“入口礼序、轴线礼序、入户礼序”的传统空间礼序,于城市湖畔,打造全新沉浸式森活体验.

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户型鉴赏↓

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板块配套

“先有松江府,后有上海滩;先有广富林,后有松江史.”4000年广富林文化,启幕上海文明;1000年前松江府,繁华于此绽放;万历年间松江府的繁华和1930年代上海的“黄金时代”是江南社会发展的两座高峰.

松江新城,为五大新城之首,2035卓越上海的核心能级,规划约110万人口,人口和用地规模位居上海五大新城前列,成为“上海都市圈第一圈层”主力城市.

科创之城:G60科创走廊连接3省1市,打造若干个千亿级产业集群

生态之城:山水入城,绿色低碳发展示范区

人文之城:上海最大规模大学城,约11万师生,每年1万多毕业生,是科创重要策源地

枢纽之城:上海西南门户、9台23线松江南站交通枢纽之城,打造“站城一体,四网融合”

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松江新城广富林核心区是“10+x”空间战略新城内五个重点片区之一,是松江区十四五新城重点发力打造的,具有集中度、显示度的重点区域之一.广富林板块集聚新潮消费与滨水生活的松江新城商业中心,北部产学研城融合发展带.于城市文脉之上,臻享一座城市的繁华新意.

交通配套

项目附近设有松江有轨电车2号线广富林路站,2站既可到达9号线松江大学城站;并规划了地铁12号线(规划中)西延伸线;通过9号/12号线,可快速到达七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道、龙华滨江、陕西南路等商圈.

自驾:沪松快速路新建工程专项规划,于2022年12月开工,建成后松江新城将可以快速接驳上海中央活动区.

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商业配套

约1公里处就是网红商业IP地标松江首座约40.5万方的印象城,是松江最为火爆的商业综合体,可满足业主衣、食、购等个性化体验需求.项目南侧约200米,规划有银河漫步道休闲商业,未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈.

教育资源

项目紧邻全国最大规模大学城松江大学城区,7所高校,约11万师生,每年约1万多优质毕业生,助推松江新城的快速发展;

项目西南侧约400米为9年一贯制学校华东政法大学附属松江实验学校,东侧有北富幼儿园,上海外国语大学松江附属实验学校.(新房不承诺对口学校,以后期主管部门划分为准)

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2023年3月20日上午,松江区人民政府与上海师范大学战略合作暨合作共建上海市实验学校松江新城分校签约仪式在松江举行

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医疗资源

项目南侧约4公里处有一所综合性三甲医院-上海市第一人民医院(松江院区),可为家中老人及孩童的身体健康提供全方位的保驾护航作用;项目东侧约2公里处有广富林街道社区卫生院,可以方便社区居民监测日常血压、配药及健康咨询服务.

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生态环境

项目西侧约800米是4A景区广富林文化遗址、广富林郊野公园,项目北侧约2公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等,是休闲娱乐的好去处.

上海松江中企誉品·银湖湾

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Shanghai Songjiang Zhongqi Yupin·Yinhu Bay

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### **上海中企誉品银湖湾项目客观分析报告**

**核心评价：** 中企誉品银湖湾是一个典型依托于“五大新城”规划、由本土国企开发的低密度大型社区。其核心价值在于松江新城广富林板块的长期发展潜力、低密居住环境及相对稳健的开发商背景。但项目在**关键短板（如轨道交通）** 和**市场价格**上存在明显争议，更适合在松江本地工作生活、对地铁依赖度不高的改善型家庭。

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#### **一、 项目核心概览**

项目位于上海市松江区广富林街道，松江新城核心区域。由上海老牌国企**中华企业（600675.SH）** 开发。社区为总建筑面积约38万平方米的大型综合体，规划有高层住宅及叠加别墅，容积率较低（约1.6-1.8），强调低密宜居。一期于2023年8月开盘，截至2024年7月累计去化率约54%，目前二期在售。

#### **二、 核心优势分析**

1. **低密产品与居住环境**：项目容积率在1.6-1.8之间，绿化率35%，在松江新城属于居住密度较低、舒适度较高的社区。产品涵盖89-155平方米的户型，满足刚改到改善的多层次需求。部分房源可览湖景或河景，是其重要卖点。

2. **板块发展潜力与配套**：地处上海“五大新城”之一的松江新城核心，享受区域规划红利。周边商业配套较为成熟，1-2公里范围内有松江印象城、万达广场等大型商业综合体。邻近松江大学城及广富林文化遗址，人文与环境资源有一定优势。

3. **开发商背景与产品确定性**：开发商中华企业为上海本土上市国企，资金链相对稳健，项目停工烂尾风险较低。项目前期房源已为现房或准现房，部分户型为毛坯交付，减少了期房不确定性，也给予了购房者一定的装修自主空间。

#### **三、 核心劣势与风险**

1. **轨道交通硬伤**：这是项目最突出的短板。根据专业房产测评，项目**2公里直线距离内暂时无地铁站**。虽然依赖松江有轨电车2号线接驳地铁9号线，但通勤效率和时间成本与市区地铁盘有本质差距。这对在市区通勤的购房者是关键制约因素。

2. **价格竞争力不足**：项目一期均价约为59794元/平方米，二期公寓均价约57188元/平方米。**该价格被专业测评机构明确指出“在板块内无优势”，高于松江新房均价**。在当前市场环境下，其定价未能与自身的交通短板形成足够性价比反差。

3. **去化速度与市场认可度**：一期开盘近一年去化约54%的数据（截至2024年7月），直观反映了市场对其综合价值的谨慎态度。在同期上海楼盘中，这一去化速度不算突出，印证了其产品吸引力与价格之间存在市场认知差距。

4. **配套的“距离感”与学区不确定性**：

* 商业、医疗等优质配套（如三甲医院）直线距离虽在数公里内，但实际体验仍需依赖自驾或公共交通。

* 尽管周边有华东政法大学附属实验学校等优质教育资源，但新房**均不承诺学区**，最终划分存在政策变动风险，这是所有新房共有的风险，需重点提示。

#### **四、 总结与行动建议**

该项目与您之前关注的外滩、北外滩顶级豪宅有本质不同，属于**新城核心区的品质改善盘**。

**仅适合以下客群：**

* 在松江（尤其是松江大学城、工业园区）本地工作，通勤不依赖市区地铁的购房者。

* 极度看重社区低密度、安静居住环境，并能接受以自驾和短驳交通为主的家庭。

* 信赖国企开发背景，将“房屋如期交付”置于首位考量的购房者。

**务必谨慎的客群：**

* 每日需往返市区通勤，对轨道交通有强依赖的上班族。

* 追求高性价比、希望房价显著低于或持平板块均值的买家。

* 投资客，需注意其流动性可能因交通短板而弱于地铁盘。

**关键行动核查清单：**

1. **通勤压力测试**：务必在工作日早晚高峰，亲自体验从项目驾车或“有轨电车+地铁9号线”前往您工作地的**实际耗时**，这是决策的第一前提。

2. **价格对标谈判**：以“板块内价格无优势”及“一期去化率”为客观依据，与销售深入探讨二期房源的具体折扣、优惠及付款条件，争取价格空间。

3. **实地勘察周边**：亲自步行测量至有轨电车站、社区商业及松江印象城的**实际距离和时间**，感受城市界面和施工环境（如有）。

4. **核实开发商动态**：查询上市公司中华企业（600675.SH）最新的季度财报，确认其经营与财务状况有无重大变化。

**最终结论**：舍弃对“外滩”级地段的幻想，回归到“松江新城自住改善”的本质上进行评估。如果其最大短板（交通）您能接受，且价格谈判到位，它可以成为一个居住感不错的选项；反之，则应继续在松江乃至其他区域寻找更优解。