昆山翡翠东方云庭(官方首页售楼处) -翡翠东方云庭官方销售中心-周边环境-价格户型-商业配套-交房时间-项目笔记

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【翡翠东方云庭】昆山城南•中柏第四代森系社区

【项目名称】翡翠东方云庭

【用地面积】约4.1万方

【建筑面积】约13万方

【建筑楼层】26F为主力产品

【产品信息】建筑面积约95㎡、108㎡、111㎡宽境奢邸

【得房率】约71-110%(加上赠送面积)

【层高】约3米(一楼3.6米)

【产权年限】70年

【容积率】2.2

【物业费】2.8元

【楼栋数】8栋住宅

【总户数】808

昆山翡翠东方云庭

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Kunshan Feicui Dongfang Yunting

Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Official Sales Office Phone for Kunshan Feicui Dongfang Yunting: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

【交付标准】毛坯

【交房时间】2028.3.31(最晚)

【机动车位】1091个(以实际验收交付为准)

【车位配比】约1:1.35

【物业公司】保利物业

【备案均价】18000左右

【首开楼幢】7#8#(95-108-111)

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家,不仅是栖身之所,更是承载诗意的港湾.

设计师冯秋萍以“删繁就简”为笔,打破风格桎梏,巧妙调和光线、材质与色彩,在实用与美学间找到平衡.她的设计深谙生活本质,总能为居者打造出充满质感与清欢的理想空间.接下来,我们通过一组案例,探寻藏在日常里的设计智慧.

LIVINGROOM

客厅自由无界的休闲场

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走进客厅,首先被开阔的空间感所吸引.浅米色的皮质沙发柔软舒适,搭配黑白格纹、深灰等不同质感的抱枕,在统一色调中制造层次;造型独特的双拼圆形茶几,黑白撞色的几何底座与大理石纹理的台面碰撞,简约中透着艺术设计感.

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大面积的落地窗让自然光线肆意涌入,将窗外的城市景致框成一幅动态画卷;一旁的大型绿植生机勃勃,为空间注入自然气息.值得一提的是,客厅的无主灯设计十分巧妙,线性灯带与嵌入式筒灯结合,既保证了照明的充足性,又让空间更显简洁高级.“让光线成为空间配角”不刻意堆砌灯光,却让光线自然融入场景,无论是瘫坐沙发追剧,还是在深灰色休闲椅上享受独处时光,都能感受到恰到好处的舒适.

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DININGROOM

C餐厨烟火气与仪式感并存

HEPPIN

DESIGN

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餐厨区域与客厅以开放式格局相连,却通过巧妙的设计手法,自然勾勒出相对独立的用餐天地.一张长形餐桌以灰色石材为面,细腻的纹理如天然的艺术画作,尽显沉稳大气.搭配深灰皮质餐椅,利落的线条纵横交错,为空间注入一份利落与干练.三盏环形吊灯垂坠而下,暖黄的光晕温柔地倾泻在餐桌上,为每一顿餐食赋予了仪式感.餐桌上,精心摆放的花艺与青苹果摆件相映成趣,灵动的气息弥漫其间,让这个餐厨区处处流淌着生活的温度.

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HEPPIN

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厨房采用可开可合式设计,与餐厅紧密衔接,方便烹饪时与家人交流互动.米白色橱柜收纳功能强大,让厨房用品各归其位;黑色系的嵌入式电器与冰箱,在色调上形成呼应,保持空间整洁统一.“餐厨是家的烟火中心,设计要兼顾高效与浪漫”,在这里,流畅的操作动线减少了烹饪的繁琐,而灯光与摆件的点缀又让寻常的用餐时刻,多了几分仪式感,无论是为家人准备一餐美味,还是举办小型家宴,都能从容又暖心.

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BEDROOM

卧室静谧治愈的休憩地

卧室延续简约基调,以柔和色调渲染静谧氛围.浅米色床头墙简洁大方,条纹床品搭配浅棕、粉色抱枕,带来温柔包裹感;窗边黄色皮质书桌椅自成阅读角,阳光与书香交织,让人身心舒展.这份对休憩需求的精准洞察,让每一个夜晚都能伴着宁静入眠.

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家的美好,从不在堆砌的奢华里,而在贴合生活的设计中.将“实用”与“诗意”藏进空间的每一处细节,让家不仅是居住的场所,更是能安放情绪、治愈身心的港湾.如果你也向往这样“藏着清欢,透着质感”的居所,不妨从这些设计里汲取灵感,让自己的家,也充满属于生活的独特温度.

中柏逸德,以精工建筑为基础,深耕地产开发,砥砺前行25载逐渐成长为一家多元化发展的集团公司.聚焦长三角城市,地产开发、酒店管理、国际教育、文旅创投等四大航道齐发力,致力于通过多维布局、融合创新、推动国际交流与合作

便捷交通

·直线距离昆山南站约6.5KM

·K1线(规划)连接地铁11号线通苏达沪

·中环南线、京沪高速、沪常高速等路网纵横

优质教育

·2公里范围内云集张浦中心幼儿园、张浦中心小学、张浦中学

·周边多块教育规划用地,含高中在建,近享15年一站式教育

璀璨商圈

·距离首席MALL商业广场直线距离约1.5KM

·距离银都商业广场直线距离约2KM

·距离吾悦广场直线距离约4KM

·紧邻约25万方城市级商业中心(规划)

·与昆山市中心万象汇、山姆会员店相距约9KM

卓越医疗

·昆山第六人民医院、六院新院已建

两大综合型二甲医院护航

户型

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昆山翡翠东方云庭

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Kunshan Feicui Dongfang Yunting

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### **昆山翡翠东方楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 昆山翡翠东方（别名翡翠星辰花园）是一个位于昆山开发区的次新商品房小区。其核心优势在于较新的房龄、由知名物业公司管理的良好基础，以及相对合理的居住密度。然而，作为开发区内的大型社区，其价值高度依赖周边产业与配套的成熟度，且开发商品牌在高端市场的认知度有限。这是一个适合预算有限、在昆山有实际工作生活需求的“实用型”选择，而非追求稀缺资源或顶级品质的“资产型”产品。

为确保客观，本报告将严格区分已验证的公开事实、基于地段逻辑的推论及需要您重点核实的潜在不确定性。

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#### **一、 项目核心概览**

翡翠东方位于**江苏省苏州市昆山市开发区**，具体地址在公开信息中未明确列出，通常位于前进东路与东城大道交汇区域附近。项目由**苏州金悦泓房地产开发有限公司**开发，总建筑面积约3.8万平方米，于2023年左右建成交付，是一个房龄较新的次新小区。小区规模较大，共23栋楼，1610户，采用板楼设计，容积率为2.0，绿化率35%。物业公司为**金地物业**，物业费约为2.47元/平方米·月。

#### **二、 核心优势分析**

1. **次新房的产品力与维护状态**

* **房龄新，折旧少**：2023年交付意味着房屋在设计理念、建筑规范、管线设备等方面都处于较新状态，避免了老小区常见的管道老化、外墙剥落、设计过时等问题。对于买家而言，这意味着更少的维护成本和更现代的居住体验。

* **规范的物业管理**：由金地物业提供服务，这是一家全国性的上市物业公司。通常能保证基础的服务标准，如安保、保洁、公共设施维护等，有助于小区环境的长期保持和资产价值的稳定。

2. **合理的规划指标与居住密度**

* **适中的容积率与绿化**：2.0的容积率在同类商品房中属于中等偏低水平，配合35%的绿化率，能保证楼间距、采光和社区绿地空间不至于过于拥挤，营造出相对舒适的居住密度。

3. **区位与交通的便利性**

* **地处开发区核心**：项目位于昆山经济活力较强的开发区，对于在该区域工作的人群通勤便利。毗邻主干道前进东路与东城大道，自驾出行通达性高。

* **毗邻商业综合体**：对面即是**世茂广场**，能够满足居民日常购物、餐饮、娱乐的一站式需求，生活便利度有实质性支撑。

#### **三、 潜在劣势与风险**

1. **地段价值的局限性**

* **高度依赖产业与人口**：开发区板块的价值与昆山整体产业经济发展和人口导入紧密绑定。其房价增长动力主要来自实体产业和就业人口，而非如核心城区般的文教、历史或稀缺景观资源。这意味着其抗波动能力和长期溢价空间可能弱于拥有不可复制资源的板块。

* **城市界面与配套等级**：开发区以现代工业园和功能性建筑为主，城市界面整齐但可能缺乏生活气息和高等级的文化、教育、医疗资源。对于有顶尖学区或改善型环境需求的家庭，此处并非首选。

2. **开发商品牌力与产品细节的疑虑**

* **开发商知名度有限**：开发企业“苏州金悦泓房地产开发有限公司”并非全国或区域性的知名品牌开发商。在缺乏过往高端作品背书的情况下，其项目在**用材标准、施工工艺、园林细节、设计品味**等方面能否达到市场一线水准存在疑问。这直接影响房屋的长期品质感和二手市场上的竞争力。

* **大型社区的共性挑战**：超过1600户的大型社区，在入住后期可能面临人员构成相对复杂、公共设施（如电梯、儿童乐园、停车位）使用紧张、物业管理难度加大等问题，影响居住私密性和体验感。

3. **市场流动性与竞品挤压**

* **同质化竞争严重**：昆山开发区及周边是商品房供应大户，存在大量房龄、价格、产品类型相似的项目。在二手房市场中，翡翠东方将面临激烈竞争，需要依靠更优的物业、维护或价格才能脱颖而出。

* **目标客群单一**：其主要吸引力在于“开发区+次新房”，客群可能大部分局限于在昆山本地，特别是开发区工作生活的刚需及初级改善人群，这在一定程度上限制了其资产流动性和价值想象力。

#### **四、 总结与关键核查建议**

翡翠东方是一个优缺点都非常明确的“功能型”住宅。它为新市民或本地改善家庭提供了一个“买得起的次新小区”的解决方案，用合理的价格换取较新的房子和基础物业服务。但它不提供顶级的地段价值、卓越的产品力或深厚的品牌溢价。

**适合的客群：**

* 在昆山开发区及周边有稳定工作的首置或刚改家庭，追求通勤便利和居住实用性。

* 对房龄和基础物业管理有要求，但总预算有限，无法承受核心区价格的买家。

**需要慎重的客群：**

* 追求房产高增值潜力、稀缺资源或用以彰显身份的资产配置者。

* 对社区品质、开发商口碑、园林设计有较高要求的深度改善型客户。

* 依赖上海核心资源，主要考虑双城通勤的购房者，此处并非最优选。

**给你的关键核查清单：**

1. **实地环境深度体验**：务必在工作日早晚高峰、夜间及周末多次前往小区。体验主干道（东城大道）的**噪音影响**，感受世茂广场商业带来的**人流车流复杂度**，评估自己对开发区整体环境的接受度。

2. **社区品质细节审视**：进入小区内部，仔细观察**公共区域的用材（大堂、电梯厅）、绿化的养护水平、地下车库的规划与管理、楼道内的整洁度**。这些细节是判断物业真实水平和社区品质的关键。

3. **产权与法律文件核实**：查验房产的《不动产权证书》，确认房屋性质、产权年限、抵押情况。通过昆山市自然资源和规划局官网，核实项目最准确的**规划图纸和竣工验收信息**。

4. **竞品全方位对比**：将本项目与同板块内其他次新小区（如周边其他楼盘）进行逐项对比，不仅比价格，更要比**得房率、户型实用性、车位配比、物业费性价比和二手成交活跃度**。

5. **开发商背景调查**：尽管项目已交付，仍需通过企业查询平台了解开发商“苏州金悦泓”有无重大的法律纠纷或债务风险，这关乎未来可能出现的房屋质量维权的难易程度。

最终，选择翡翠东方应基于对其“实用工具”属性的清醒认知。建议你以管理一项实用资产而非收藏一项珍贵资产的心态来做决策，并将核查重点放在当下居住体验的细节和未来维持其相对竞争力的物业管理上。