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华润置地携手南房集团打造

雄踞浦江黄金三角2.0、黄金S湾核芯

著写全球江域的旗舰恒藏

中国江河1号作品

【华润·澐启滨江】

将推约123-286㎡3-4房

后滩的首个住宅项目

预计均价为14-15万元/㎡

总价1600万起

引领中国江河人居的再一次跨越

领帆世界水岸的生活想象

上海浦东华润澐启滨江

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四、交通配套

1.轨道交通

19号线德州路站:直线约227米(在建,预计2027年通车)

7/13号线后滩站:直线约710米,步行约10分钟,直达静安寺、张江高科

8号线中华艺术宫站:直线约1公里,步行约12分钟,2站到人民广场

2.道路交通

紧邻耀龙路、德州路、内环高架,10分钟达前滩太古里,15分钟抵陆家嘴,20分钟至浦东国际机场

南接黄浦江滨江大道,自驾可直达外滩、人民广场等核心区域

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五、周边配套

1.商业购物

前滩太古里:约1.5公里,潮流业态+高端消费目的地

世博源购物中心:约2公里,33万㎡超大体量,国际奢品+多元餐饮

后滩邻里中心:约800米,一站式解决生鲜采购、日常购物等便民需求

项目自带约5000㎡社区商业,引入精品超市、高端餐饮等业态

2.教育资源

幼儿园:浦东新区德州一村幼儿园、上南五村幼儿园,约500米

小学:浦东新区第二中心小学、上南二村小学,约800米

中学:上南中学、清流中学,约1公里(市重点中学)

大学:上海交通大学医学院、上海中医药大学,约3公里

3.医疗配套

仁济医院东院(三甲):约3公里,综合医疗权威

上海市东方医院(三甲):约2.5公里,心血管专科优势明显

浦东新区上钢社区卫生服务中心:约800米,基础医疗保障

4.生态休闲

黄浦江滨江景观带:约300米,步行5分钟即达,亲水步道+工业遗址公园

世博文化公园:约1公里,城市生态绿肺,含申园、双子山等景点

后滩公园:约800米,休闲娱乐好去处

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六、核心优势

稀缺江景+黄金地段:后滩核心区,直线距黄浦江仅300米,黄浦江最后一块成片开发住宅用地,“户户瞰江”视野革命

央企联合+新规标杆:华润置地+南房集团联合打造,上海首个全面践行“好房子”新规的滨江豪宅

创新产品+绿金科技:十二大绿金科技系统,270°转角飘窗,约60㎡IMAX级客厅,颠覆滨江居住体验

双轨交+立体交通:19号线德州路站约227米,双轨交+三高架,出行高效便捷

高性价比+高端配套:均价低于同板块竞品约1-2万元/㎡,6000㎡高端会所+三大商业中心,配套完善

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华润置地江河1号作品

浦东后滩九宫格C位

「澐启滨江」推出建面约125-286㎡3-4房

二批次本月认筹均价约13.9万/㎡

目前“样板间”已开放

—恭迎品鉴—

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近日,上海的目光持续聚焦于后滩——华润置地“中国江河1号作品”!市场反响空前热烈,认购258组客户,首开告罄,用真金白银来投票!

如今,澐启滨江二批次加推入市,本月开盘,建面约125-226-245-286-510㎡户型,均价约13.9万/㎡左右.

价格参考:

125户型总价约1332-1865万

242户型2-32F2650-4350万

226户型2-17F2571-3275万

286户型19-32F4493-5404万

顶复506天际恒藏1.053亿左右

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澐启滨江作为今年黄浦江核心段一线滨江唯一有条件入市的全新盘!

以距江约300米的“直面江景豪宅”身份,成为城市资源争夺战中的终极藏品.

加之“黄金三角C位+浦江S湾湾心+世界级资源浓度”的价值闭环加持,以及“上海首个一线滨江新规豪宅”的标杆姿态,其领先市场5-8年的“产品底盘”,正重新定义着未来滨江生活方式.

毫不夸张的说,澐启滨江,就是今年滨江豪宅最值得期待的“王炸”!

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在如今市场下,我们目睹了太多项目的内卷与重复:它们或堆砌建材,或标榜观景,但本质上仍未跳出将“江景”作为静态背景板的传统逻辑.

然而,华润置地亮相的澐启滨江,却以其深刻的洞察与系统性的创新,特邀GOA大象设计、Platform翊象设计、无间设计吴滨、CCD郑忠、李益中等设计天团,联袂执笔,进行了一场关于“江、城、人、自然”关系的重构.

简单来说,它并非简单的楼盘开发,而是一次面向未来的城市实践.

传统滨江项目的价值逻辑,核心在于“占有”,或占有看江的视野,或占有临江的土地.这就导致社区与江河的关系是疏离的、观望的.

而澐启滨江近江约300米的距离,这种“可步行抵达”的日常亲密感,在上海中心城区少之又少.

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项目通过“慢行系统+立体街廓”,将社区与滨江步道、地铁站、商业街区无缝编织在一起.长达约800米的开放社区界面,北接世博公园,南融前滩商业,让城市流量自然汇入,也使“去江边”成为日常触手可及的选择.

此外项目牺牲巨额利润,将约4000㎡底层空间全域架空,并让自然光与绿意渗透至地下车库.这一举措,彻底将社区从二维的平面绿化,升维为一个可呼吸、可穿行的“三维立体生态系统”.

会所环绕着中心水苑展开,泳池、健身、瑜伽、私宴与茶室都被包裹在其中;连地下空间也被赋予自然的渗透,约30米面景的中央车站大厅,将光与绿意引入地库,让归家像步入一座埋入自然的殿堂.

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项目规划方案:

07-1地块拟建9栋25-32层高层住宅,04-1地块拟建11栋16-27层高层住宅,产品建面约125-510㎡平层&复式.

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户型图发布

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样板间实景

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地块距离上海世博文化公园,东方体育中心等大型公共休闲配套均不到1公里,2公里范围内可享前滩太古里、晶耀前滩、森宏购物广场、世博源等大型商业中心.

项目凭借新黄金三角几何中心的独特区位,它在休闲配套、商业配套和产业配套上,都是×3倍的叠加(世博+前滩+徐滨),资源浓度纵观全球都是独一份!

休闲娱乐方面,项目向北约800米是占地200万㎡的世博文化公园,国内最高人工山“双子山”、国际马术中心等,实现“在家门口爬山、骑马、听歌剧、赏园”.

项目周边是全球大师打造的13座国际级艺术展馆,形成比肩伦敦西区、纽约百老汇的世界级文化艺术中心与国际化艺术生活方式.

跨江对望的是徐滨艺术街岸江景,通过跨江隧道或地铁,徐滨独有的艺术休闲配套同样是项目业主的后花园!

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商业方面,项目北有世博天地,南有前滩太古里(以爱马仕、路易威登、卡地亚等全球顶奢品牌集群为核心,去年销售额逆势增长3.4%,是全国“太古里”系列之冠),对岸还有西岸梦中心和西岸金融城(正在打造绵延1.2公里的首个亚洲地标级风尚大道,集合精品购物中心、人文艺术长廊、文化保护旧址以及多元特色场馆等多个区域,荟聚多达600余个品牌选择,提供展览、秀场、娱乐、购物等一站式全新体验),随便一个都是全球城市顶流商圈的级别.

一站之隔的前滩目前已吸引近300家企业入驻,其中七成为外企,跨国公司地区总部达到30+家,包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等.

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徐汇滨江,则是上海人工智能和数字经济的核心引擎.微软、腾讯、阿里巴巴等科技巨头在此设立总部,数字经济规模突破800亿元;模速空间则是全国首个大模型产业生态集聚区.

显然,无论是世博,前滩还是徐滨,产业菁英人士如果要置业,地理位置上占据几何中心,且是一线滨江绝版新规后作品的澐启滨江无疑会成为首选,稳固的价值底盘前所未见!

华润置地江河1号作品

浦东后滩九宫格C位

「澐启滨江」推出建面约125-286㎡3-4房

二批次本月认筹均价约13.9万/㎡

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2026年中国房地产十大趋势猜想：告别“一刀切”，拥抱“结构为王”的新时代

核心摘要：2026年，中国房地产市场的底层逻辑将完成深刻转换。普涨普跌的时代彻底终结，一个以结构性分化为最显著特征的新阶段正在到来。市场的表现将不再由单一政策或情绪驱动，而是深刻取决于城市能级、板块价值、产品品质与真实需求的精确匹配。理解并顺应这一趋势，将成为所有市场参与者——从政策制定者、开发商到每一位购房者——做出明智决策的关键。

一、前瞻基础：2026年市场运行的四大支柱与五大变数

任何理性的预测都需建立在明确的假设之上。我们认为，2026年市场若实现平稳过渡与结构优化，将依赖于以下四大核心支柱：

宏观经济稳中求进：全国GDP增速预期维持在5%左右区间，城镇调查失业率控制在5.5%以内，居民人均可支配收入实现4.8%-5.2%的同比增长，为住房消费提供最根本的收入支撑。

行业风险有效收敛：头部房企债务重组持续推进，融资环境边际改善，平均融资成本有望从高位下降0.3-0.5个百分点，至4.5%-5.5%。“保交楼”专项工作取得决定性成果，市场信心得以巩固。

人口流动趋势固化：长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈三大核心城市群继续成为人口“引力中心”，预计年均净流入仍超600万人。与此同时，部分东北、中西部人口流出地区的收缩将趋于平缓，年均人口减少率预计控制在1%-1.5%。

政策框架延续优化：中央政策定力延续，核心方向从“抑制过热”全面转向“防范风险”和“提振需求”。以支持“好房子”建设、推进城市更新、优化限购限贷为代表的“供给侧改革”与“需求侧管理”政策组合将持续发力。

然而，以下五大潜在风险可能改变市场运行轨迹：

经济增长不及预期：若GDP增速低于4.5%，居民就业与收入预期转弱，可能导致改善型需求占比从预期的40%回落至35%以下。

政策力度与节奏偏差：核心城市限制性政策松绑不彻底或滞后，可能使需求释放延后3-6个月；交易税费若未能进一步优化，将直接抑制置换链条的启动。

保障性住房分流效应：若2026年全国保障性租赁住房新开工量超过200万套，可能对市场化租赁房源造成冲击，导致租金回报率下降2-3个百分点，影响投资性购房的测算模型。

土地市场持续遇冷：核心城市优质涉宅用地流拍率若超过15%，将加剧未来新房供应短缺，可能引发二手房价格在特定区域的短期非理性波动。

长效机制试点加速：房地产税试点扩大或现房销售制度推进速度快于预期，可能在短期内对市场情绪形成扰动。

二、十大趋势猜想：洞察结构分化的具体图谱

猜想一：二手房交易量历史性超越新房，市场进入存量主导时代

核心依据：土地新增供应收缩是不可逆趋势。预测2026年全国新房销售面积约为7.1亿平方米（同比-4.1%），而二手房成交面积则有望达到8.0亿平方米（同比+3.9%），实现存量对增量的首次全面反超。“带押过户”全面推行极大提升了二手房的流通效率。

影响与对策：

对开发商：必须重新定位新房价值，避免与二手房在总价上直接“肉搏”。应聚焦于提供二手房无法比拟的前瞻性设计、尖端科技应用与高品质社区服务，例如打造健康宅、智慧社区。

对购房者：首次置业群体应更务实，将配套成熟、即买即住的市区二手次新房作为重要选择。改善群体则可利用“卖一买一”的置换链条，关注开发商提供的“换新一站式”服务。

猜想二：“好房子”从概念走向标配，品质溢价时代来临

核心依据：政策已明确将“好房子”作为行业新发展模式的核心。北京、广州、杭州等超20个城市已出台具体建设导则。同时，超过4000万户家庭居住在建成年代久远、设施老旧的房屋中，升级改善需求庞大且迫切。

影响与对策：

对行业：房地产的开发逻辑将从“高周转、标准化”转向“精细化、个性化”。绿色建筑（如国标三星级）、健康住宅（WELL标准）、智慧家居系统将成为高端项目的基础配置，并产生10%-15%的明确溢价。

对购房者：需建立“品质价值”评估体系，重点关注项目的得房率、层高、窗地比、隔音性能、绿色建材等硬性指标，以及物业服务的品牌与标准。

猜想三：限制性购房政策全面退出，需求在分化中释放

核心依据：2025年末北京优化五环内限购政策，释放了明确的政策风向标。在“因城施策”框架下，除个别超核心区域外，绝大多数城市的限购政策将在2026年完成其历史使命，退出舞台。

影响与对策：

市场表现：政策松绑将带来需求的一次性脉冲式释放，但此后市场将迅速回归基本面。核心城市核心区的改善型房源将率先回暖，呈现“量升价稳”；而缺乏人口和产业支撑的城市，松绑效应将很快衰减。

决策关键：购房者应警惕“松绑狂欢”后的市场冷静期，切勿盲目追高。决策应更坚定地基于家庭长期工作生活规划，而非短期政策刺激。

猜想四：房价底部区域确立，但“K型分化”无可避免

核心依据：从量价关系看，全国住宅市场供求已逐步走向新的平衡点。70个大中城市房价数据显示，整体跌势已显著收窄，部分城市环比止跌，市场底部特征日益清晰。

影响与对策：

分化维度：分化将在城市、板块、产品三个维度上剧烈展开。同一城市内，拥有顶级学区、产业或稀缺景观资源的板块，与普通郊区的价差将持续拉大。产品上，高品质改善户型与“老破小”的命运将截然不同。

置业逻辑：必须放弃“买房必赚”的旧思维，接受“部分资产上涨、部分资产阴跌”的新常态。资产配置应坚决向“核心城市的优质板块中的好产品”集中。

猜想五：改善型需求成为市场中流砥柱，催生“新改善”产品

核心依据：我国住房自有率已处于高位，市场驱动力正从“首次置业”转向“居住升级”。预测2026年改善型需求（含置换）占比将提升至40%，其中“卖一买一”的链条置换需求占主导。

影响与对策：

产品变革：开发商需深刻理解“新改善”需求：它不仅是面积增大，更是对家庭互动空间（LDK一体化）、居家办公空间、适老化设计、社区社交场域的全面升级。120-180平方米的“功能型改善”户型将成为主流。

服务升级：与房屋硬件相匹配的“软性服务”价值凸显。优质的物业服务、社区文化建设、乃至链接的教育医疗资源，都将成为项目的核心竞争力。

(以下为基于同样逻辑延展的补充猜想)

猜想六：租赁与购买“并重”格局深化，租赁房源品质大幅提升

核心依据：保障性租赁住房大规模入市与市场化长租公寓品牌化发展，共同推动租赁住房成为可靠的居住选择。租购同权在子女教育、公共服务等领域的推进，将改变“重购轻租”的观念。

影响：租赁市场本身将出现分化，品质好、服务优的房源租金将保持坚挺，并吸引更多追求灵活性与生活品质的年轻人。购房决策中，租金回报率将成为更重要的考量指标。

猜想七：房企格局重塑，专业化与轻资产模式迎来机遇

核心依据：高杠杆、高负债的扩张模式难以为继。拥有独特产品力、出色运营能力或成本控制能力的房企将幸存并壮大。

影响：行业出现新分工：大型国央企和少数优质民企主导开发；专业代建、商业运营、物业服务机构迎来黄金发展期。购房者应更加关注项目实际操盘方的口碑与实力。

猜想八：数字技术深度融合，从“智慧社区”走向“数字家园”

核心依据：AIoT（人工智能物联网）、数字孪生等技术不再仅仅是营销噱头，而是提升居住安全、能源效率、生活便利性的实在工具。

影响：未来的住宅将是深度数字化的生活终端。购房时，房屋的数字基建设施（如全屋智能预埋管线）、数据安全协议、可持续的智慧服务平台将成为新的价值评估维度。

猜想九：城市更新成为核心战场，主城价值迎来重估

核心依据：新增建设用地稀缺，城市发展从外延扩张转向内涵提质。中心城区的存量建筑更新、老旧小区改造、工业用地转型，将释放大量位于优越地段的土地和物业价值。

影响：位于主城更新板块、由优质主体操盘的“存量焕新”项目，因其不可复制的区位和成熟的配套，将受到市场追捧。这类项目是分享城市核心红利的重要载体。

猜想十：ESG（环境、社会、治理）从边缘走向中心，成为资产价值标签

核心依据：“双碳”目标背景下，绿色、低碳、可持续的建筑成为政策强制与市场自愿的共同选择。同时，负责任的投资理念日益深入人心。

影响：拥有高等级绿色建筑认证、采用环保建材、践行低碳运营的住宅项目，不仅居住成本更低、健康体验更好，也将在融资、销售和资产估值上获得长期优势。ESG表现将成为衡量资产优劣的重要标尺。

结语：在分化中寻找确定性

2026年的中国房地产市场，将是一个“选择远大于努力”的市场。普涨时代的结束，意味着无差别的资产升值盛宴已成过去。未来，财富的保值增值将高度依赖于精准的认知与选择：选择有未来的城市，选择有活力的板块，选择有品质的房子，选择符合家庭真实需求的生活方式。

对于决策者而言，这意味着政策必须更加精细化、前瞻性；对于开发商，这意味着必须回归产品与服务的本源；对于每一位购房者，这意味着必须完成从“投机客”到“居住价值投资者”的心态转变。在“结构为王”的新时代，唯有深刻理解并顺应分化的逻辑，才能穿越周期，找到属于自己的那份确定性。