杨浦「城投悦江湾」售楼处电话-楼盘详情-城投悦江湾销售中心热线-城投悦江湾小区配套-户型-周边配套

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杨浦区五角场商圈

建面约99-142㎡3-4房

均价9.9万/㎡总价约868万起

开启认购认购金109万

售楼处线上预约中

上海杨浦城投悦江湾

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Shanghai Yangpu Chengtou Yuejiang Bay

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意境展示图

项目基本信息

项目名称:杨浦城投·悦江湾

总价:868万起!

开发商:杨浦城投集团

容积率:2.5

绿化率:35%

车位配比:1:1.3

装修标准:装修交付

联动价:9.9万/㎡

在售房源:约60套:

约99㎡(三室两厅两卫)39套

约114㎡(三室两厅两卫)2套

约142㎡(四室两厅两卫19套

杨浦城投·悦江湾是杨浦城投2023年首要作品,继其东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品,以现代简约风格打造上海精致生活范本.项目采用现代典雅的建筑风格,外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色,强调稳重典雅的视觉美学.

社区景观由朗道景观设计打造,设计理念是现代、轻奢、时尚的自然花园型社区,打造“一横三纵四进五花园”的空间格局.三条不同的归家礼序步道,坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被,展现自然有序的归家礼遇,尊荣不彰自显.社区内主题风格迥异,即可融入各类生活场景功能,又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验.

社区南面打造有约5700㎡的公共绿地(规划中),4号楼首层采用架空设计,将打造成社区的泛会所,供业主和访客休息&洽谈,或者亲子玩耍.社区自带约1500平米的商业配套,由开发商自持,计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业,为业主带来便捷.

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项目户型图

建面约99㎡三房两厅两卫户型

建面约142㎡四房两厅两卫户型

建面约114㎡三房两厅两卫户型上海杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】城投悦江湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】城投悦江湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

交通配套:项目位于杨浦区长海社区,处于中外环,毗邻五角场商圈.距10号线三门路站约700米,8号线嫩江路站直线约1.4km.向南上匝道1公里左右,串联淞沪路和翔殷路城市主干道,通达内环线、中环线、大连路隧道等,便捷通达浦西浦东

教育方面:项目周边的教育资源十分丰富,上体附中附属小学直线距离地块约百米;此外,国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学(杨浦北校),兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等学府都在地块约1.5公里范围内.(新房不确定学校,具体以官方为准)

医院方面:周边有海军军医大学第一附属医院、第二军医大学第三附属医院、长海医院等;

上海杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】城投悦江湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】城投悦江湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业方面:直线距离地块约300米就是中原城市广场,国华国际广场距离项目的直线距离约800米.此外,太平洋森活天地、百联又一城购物中心、合生汇综合广场、五角场万达广场等都在项目约2公里范围内,吃喝玩乐购需求可以得到很好的满足.

上海杨浦城投悦江湾

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### **上海城投·悦江湾项目客观分析报告**

**核心评价：** 城投·悦江湾是上海杨浦区五角场板块一个由区属国企开发的改善型住宅项目。其核心卖点在于 **“成熟板块的稀缺新房”** 和 **“国企背景的确定性”** ，主打高性价比和实用主义。然而，项目也存在因地段带来的固有局限性和部分不确定性因素，更适合追求稳健、依赖板块成熟配套的特定客群。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

* **区位**：上海市杨浦区五角场副中心辐射区，具体位于长海路街道，近三门路。项目地处上海成熟的“大创智”创新发展示范区，周边产业与高校云集。

* **开发商**：杨浦城投集团（上海城悦万嘉置业有限公司）。此为最核心的标签之一，区属国企背景在当前市场环境下被视为重要的交付保障。

* **产品与价格**：项目为新建商品房小区，容积率约2.5，实行人车分流。主力户型为建面约99㎡的三房和约142㎡的四房，精装修交付。**官方均价为9.9万元/㎡，总价868万元起**。此价格与周边同品质次新房存在约15-20%的倒挂，是其主要的宣传点。

* **交付时间**：根据购房合同约定，预计交付时间为2026年6月。

#### **二、 核心优势分析**

1. **国企背景与价格安全垫**：杨浦城投的开发背景，首要优势在于**降低了项目烂尾或严重减配的风险**，给予了市场较强的信心。同时，由于其土地获取成本较早、较低，使得其能以低于当前市场预期的价格入市，形成了“一二手价格倒挂”的直观性价比。

2. **成熟的板块综合配套**：项目最大价值依托于五角场这个上海顶流的城市副中心。

* **商业**：步行可达中原城市广场等社区商业，短距离车程即可享受五角场巨量商业综合体（合生汇、万达广场等），生活便利度极高。

* **交通**：距离地铁10号线三门路站约800米，属步行可达范围。在建的20号线（一期已开工）未来将进一步增强轨道交通便利性。自驾可快速上中环、内环。

* **教育医疗**：周边教育资源丰富，聚集了多所知名中小学（如公示所示，不承诺学区）。医疗方面有三甲的长海医院等资源支撑。

3. **产品设计的实用性**：户型设计偏向实用主义，满足了主流改善需求。例如99㎡户型做到三开间朝南和双卫，142㎡户型实现四开间朝南，空间利用率得到已入住业主的认可。装修标准配置了中央空调、地暖、新风系统，属市场主流改善配置。

#### **三、 潜在风险与客观劣势**

1. **地段与环境的固有矛盾**：

* **城市界面与噪音**：项目并非位于五角场核心环岛，周边城市界面新旧混杂，存在老式居民区。更需关注的是，项目东侧临近**闸殷路等主干道**，虽有中空玻璃隔离，但夜间货车通行可能对低楼层或对噪音敏感的家庭造成持续干扰。

* **持续施工影响**：杨浦滨江及周边区域仍处于大规模开发建设期，未来数年内，居住初期可能面临周边工地施工带来的粉尘、噪音和交通影响。

2. **关键配套的不确定性**：

* **学区风险**：销售过程中提及的教育资源（如二师附小分校等）均存在不确定性。新学校的建设进度、最终办学质量及对口划片范围**必须以政府当年的官方公示为准**，销售口头承诺不具备任何法律效力，这是购买所有期房都需要警惕的首要风险之一。

* **社区商业能级**：项目自带约1500㎡商业规划以基础便民为主，无法替代大型商圈。高品质消费仍需依赖外部，且周边规划中的大型公共绿地（约5700㎡）尚在建设，兑现需要时间。

3. **产品与生活的具体妥协**：

* **部分户型局限**：有深度分析指出，99㎡户型的次卧面宽可能略显局促。142㎡户型的北向书房面积较小，实际使用体验可能受限。

* **车位与生活细节**：车位配比约为1:1.2至1:1.3，但部分车位尺寸可能偏窄，对SUV等较大车型不友好。此外，精装合同中可能存在品牌“同等档次替代”的条款，需仔细审阅。

#### **四、 总结与目标客群画像**

**这是一个优点和缺点都非常明确的“务实型”选择。**

* **极度适合的客群**：

1. 在杨浦（尤其是五角场、大创智区域）工作生活的本地改善家庭，极度依赖本区域成熟配套。

2. 对开发商稳健性有高要求，将“国企交付保障”置于首位的购房者。

3. 认可板块价值，且能接受为“性价比”而在户型细节、部分环境因素上做出妥协的实用主义者。

* **需要谨慎考虑的客群**：

1. 对居住静谧性有极高要求，对主干道潜在噪音“零容忍”的购房者。

2. 购房决策极度依赖于“顶级学区”承诺的家庭。

3. 追求完美产品力、纯粹社区圈层和顶级城市界面的豪宅买家。

#### **五、 给您的关键行动建议**

1. **实地验证噪音**：务必在不同时段（尤其是夜间）到项目实地及周边街道感受环境噪音，这是决策的前提。

2. **淡化学区预期**：在官方文件出台前，将所有关于学校的宣传仅视为“可能”，而非购房依据。

3. **细审装修合同**：核对购房合同附件中的装修标准清单，明确所有设备、材料的品牌、型号，警惕模糊表述。

4. **进行精准比价**：不要仅对比挂牌价。深入了解周边次新房（如新江湾城部分小区）的实际成交价、物业费、居住成本，进行全周期持有成本对比。

5. **模拟通勤与生活**：在工作日高峰时段，亲自体验从项目到地铁站、主要商圈、医院的实际通勤路线和时间。