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【昆山周市·新塘里 】

——周市芯 188席 低密藏品——

•1.2超低密产品，板块内几乎绝版，

•高品质叠加社区，难再现的真豪宅

•无可复制的北部新城核芯板块，价值加码

•毛坯交付，可自由装修，风格随心所欲

•今年开盘今年交付，品质实力兑现

昆山新塘里

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Kunshan Xintangli

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新塘里是由同进置业与昆山北部新城集团(国企)联合打造的高端低密社区,位于昆山市周市镇上新塘路6号,地处北部新城核心板块.项目总占地面积约3.4万㎡,总建筑面积约3.95万㎡,容积率仅1.2,绿化率达35%,是板块内稀缺的低密度住宅产品.

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基础数据

总户数:188户

车位配比:1:2.6(共495个车位,30%配备充电桩)

物业公司:蔚洲物业

物业管理费:4.27元/㎡·月

交付时间:2024年11月(毛坯现房)

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产品规划

建筑形态:15栋5-6层建筑(1梯2户)

主力户型:

平层:185㎡(3房2厅3卫),赠送30㎡南向露台

上叠:208㎡(4房2厅4卫),赠送40-50㎡露台

下叠:224-363㎡(3房3厅4卫),赠送15-30㎡花园+50-140㎡挑高地下室

得房率:80.3%-80.4%

交付标准:毛坯

区位优势

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交通配套

主干道:紧邻青阳路、迎宾路、长江路等城市主干道

高速入口:3公里直达沪宜高速

未来规划:K1地铁线站点(规划中)与苏州轨交11号线无缝对接

教育资源

周边学校:

鑫茂小学(规划)

周市华城美地小学

周市高级中学

周市中心小学

周市中学

陆杨中心小学

医疗资源昆山新塘里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新塘里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新塘里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

昆山市康复医院:距离约4公里

昆山市第一人民医院广仁院区:距离约4公里

商业配套

万科商业街区:一路之隔

万达广场:车程5分钟

万象汇:通过中环北线直达

宇业·天逸商业广场

鑫茂市场

周市邻里中心

市场动态

参考均价:26400元/㎡

总价范围:

平层:420-460万元

上叠:530-580万元

下叠:600-650万元

开盘时间:2024年3月28日

热销户型:下叠224㎡户型(总价600-650万)和上叠208㎡户型(总价530-580万)

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项目特色与卖点

稀缺低密度:1.2容积率在北部新城板块近乎绝版,35%绿化率营造宜居环境

空间附加值高:

下叠赠送15-30㎡花园+50-140㎡挑高地下室

上叠赠送40-50㎡露台

平层赠送30㎡南向露台

国企品质保障:由昆山北部新城集团(国企)与同进置业联合开发

生态资源优越:毗邻周市体育公园(昆山第二大湿地公园)、128亩樱花园

人车分流设计:全地下车位配置,保障社区安全与宁静

昆山新塘里

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### **昆山春槿台楼盘客观分析报告**

**核心评价**：春槿台是昆山周市板块一个定位明确且稀缺的“城市纯联排别墅”项目。其主要价值源于产品类型的极度稀缺和对终极改善需求的精准把握，但其高端定位和价格也与区域主流市场形成显著区隔，客群高度特定。

#### **一、 核心优势：稀缺性与产品力**

1. **绝对稀缺的产品类型**：项目最大卖点是其产品形态。作为“限墅令”后昆山市场罕见的纯联排别墅新盘，全盘仅62套。这在以高层、洋房为主流的市场中具有“孤品”属性，精准针对无法接受高层、有强烈院落情怀的终极改善客群。

2. **“离尘不离城”的地段与配套**：项目位于昆山周市核心区，紧邻城市主干道。其核心优势在于平衡：既能享受低密墅居的私密与宁静，又能在短时间内（宣传称约1.5-1.8公里）抵达万达广场等成熟商业圈，满足日常生活所需，避免了郊区别墅生活不便的痛点。

3. **高规格的产品设计与定位**：

* **低密指标**：1.12的超低容积率是打造舒适别墅社区的基础。

* **户型空间**：以293平方米起步的户型尺度阔绰，功能齐全，普遍设计了私家花园、地下室（局部挑高5.7米）及大露台，实现了“有天有地”的别墅核心价值。

* **用材与服务**：外立面采用石材、铝板等提升质感。前期宣传中引入了“绿城服务绿联盟”提供物业服务，旨在匹配高端项目定位。

#### **二、 潜在风险与需核实项**

1. **市场与客群的高度局限性**：项目的稀缺性也构成了其主要风险。其总价高昂，注定只能服务于昆山及周边极少数顶豪改善客户。在二手房市场，如此高总价产品的流动性会远低于普通住宅，未来的接盘客群同样狭窄。

2. **价格与区域价值的匹配度**：项目对外报价为“800万元/套”起。需注意的是，2025年1月整个昆山周市板块的新房均价约为14758元/平方米。春槿台的单价远超区域均值，其溢价完全由“稀缺别墅产品”驱动，而非地段能级的绝对优势。购买者需理性评估，为产品形态支付的溢价是否在自身价值体系内。

3. **周边环境的“两面性”**：项目宣传的“出则繁华”意味着其并非位于传统静谧的豪宅区。周市板块是混合型城区，城市界面新旧交织。需要实地考察，评估项目具体地块周边的城市景观、人员构成及未来可能存在的规划变更，确认是否能接受这种“闹中取静”。

4. **开发商品牌力的不确定性**：项目开发商为“昆山铭峰置业有限公司”。与全国性品牌房企相比，其在高端豪宅领域的开发履历和长期口碑尚待市场检验。这对于一个定位顶豪的项目而言，是必须审慎考量的因素。

5. **信息客观性警示**：目前所有关于园林、户型、服务的深度描述，几乎全部来源于楼盘自身的宣传稿件。项目尚未交付，缺乏真实的业主口碑和第三方实测。对于宣传中的“高端圈层”、“顶级服务”等概念，需持审慎态度。

#### **三、 关键核实与行动建议**

1. **核实核心承诺**：关于“学区”，宣传中明确标注“具体划分以官方公布为主”，**售楼处任何口头承诺均不可信**，必须以当年教育局官方文件为准。

2. **进行极限比价**：将本项目总价，与昆山城区（如城西）或苏州工业园区同等总价预算下的高品质大平层、二手别墅进行全方位对比，明确自己更看重“产品形态”还是“综合地段资源”。

3. **实地深度勘察**：分不同时段（早高峰、夜晚）在项目周边步行，亲自感受噪音、空气质量、商业便利度和整体城市氛围。查看工地现状及周边已建成区域的城市界面。

4. **审查法律文件**：仔细审阅《商品房买卖合同》中关于交付标准（特别是装修、用材品牌型号）、面积误差、产权办理等方面的条款，将宣传亮点落实为合同文字。

**总结**：

春槿台是昆山楼市中一个特征鲜明的“特种产品”。它**非常适合**那些资产雄厚、已将居住升级目标明确锁定为“城市核心区纯新别墅”、且对产品稀缺性有执念的本地改善客群。然而，对于更看重资产流动性、追求顶尖学区或更优越城市核心资源的购房者而言，则需要谨慎权衡其高昂单价背后所对应的真实价值构成。

建议你带着对“别墅溢价”的清醒认知，进行上述彻底的实地考察与竞品对比，再做决策。