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昆山江南雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江南雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江南雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

【江南雅集】

城西· 双湖芯 · 约143-215㎡定制大平层

【建筑面积】：项目总面积约10万方

总高17层小高层,由11幢组成

总套数:642套

昆山江南雅集

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Kunshan Jiangnan Yaji

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for House Viewing)

Official Sales Office Hotline of Kunshan Jiangnan Yaji: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

区位价值:北中环、城西边,地理位置独特

稀缺价值:土地供应稀缺,城西后继无量

价格洼地:与城西价差1万以上

交通价值:红杨路打通后,距离城西10分钟,畅享商圈

生态价值:紧邻玉湖公园,家门口的露营地

产品价值:第五代舒适住宅户型,1T1户,精致入户动线,户型细节做到极致

景观价值:大规模组团花园,四季飘香,实用美观

形象价值:全新形式外立面,形象地标,尊贵感特征

客群价值:全改善产品定位,人群一致性带来和谐睦邻关系

社区价值:3代人的共享空间,社区大堂、双大堂、景观会客厅、健身跑道、童玩空间、仪式围墙、精装地库等,给客户最舒适且尊贵的仪式感昆山江南雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江南雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江南雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目介绍

【建筑面积】:项目总面积约10万方

总高17层小高层,由11幢组成

总套数:642套

首开楼栋2#5#9#共170套,层高17层

2#5#中间143平,边套180平;

9#一栋都是180平

143平均价:19000万/平

180平均价:20500万/平

物业公司:世贸天翔昆山江南雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江南雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江南雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

物业费:2.98㎡

交房时间:2026.6.30毛坯交付

得房率:80%-85%

容积率:2.2

绿化率:35%

车位配比:1:2

户型图

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江南雅集

江南雅集售楼处电话:400-8123-664【售楼中心】

咨询高峰期请耐心等待,预约来电尊享内部优惠,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

昆山江南雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江南雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江南雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【区位价值】—无缝接轨城西,当下即是未来

·咫尺中环:距离中环快速路(萧林路出入口及北门路出入口)仅3-4公里,距离项目5公里是京沪高速出入口,距离城东只需20分钟车程,到达昆山南站仅需要15分钟的车程.

【城市更新】【官宣】环玉湖城势向新价值跃升

·环玉湖区域城市品质提升计划正式启动

此次提升计划范围为北至城北路、南至庙泾河、西至张家港河-博雅路、东至小河岸河,总面积约8平方公里,将打造为城西“更新示范区、宜居典范区、生态样板区”

•核心湖区头排,江南雅集可期

以玉湖公园为核心,打造集科创办公、水乡文化、水岸商业、生态居住等多元功能于一体的复合功能区,环玉湖区域正迸发出巨大发展价值.

作为核心湖区头排,江南雅集紧邻玉湖公园,尽享环玉湖板块腾飞利好及丰盛配套资源,未来发展前景、居住品质无可限量.

•核心湖区头排,江南雅集可期

以玉湖公园为核心,打造集科创办公、水乡文化、水岸商业、生态居住等多元功能于一体的复合功能区,环玉湖区域正迸发出巨大发展价值.

昆山江南雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】江南雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】江南雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】作为核心湖区头排,江南雅集紧邻玉湖公园,尽享环玉湖板块腾飞利好及丰盛配套资源,未来发展前景、居住品质无可限量.

红杨路打通,瞬速链接城西繁华

根据规划,红杨路-博雅路大桥(年内动工)、广福路连通改造工程实施在即,实现各片区发展互通、互促.通车后,江南雅集约十分钟快速接驳城西繁华

昆山江南雅集

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Kunshan Jiangnan Yaji

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for House Viewing)

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### **昆山江南雅集楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 江南雅集是昆山巴城镇的一个中型规模住宅项目。其主要优势在于户型设计、相对安静的环境以及相对于昆山主城区部分新房的价格。其主要劣势则集中于开发商品牌力薄弱、地段偏隅带来的配套与交通短板，以及二手房市场流动性欠佳的现实。这是一个适合地缘性自住客户、但需要谨慎评估其长期资产属性的选择。

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#### **一、 核心优势分析**

1. **产品户型定位明确，社区密度较低**

* 项目规划为纯粹的**11栋17层小高层社区**，总计642户，属于中等规模。相比超高层住宅，小高层社区居住密度相对较低，居住舒适度理论上更佳。

* 户型设计是其主要卖点，主打**143平方米**和**180平方米**的大面积改善型产品，均为四室户型，适合多代同堂或对空间有较高要求的家庭。部分宣传资料称户型配备了中央空调和新风系统。

2. **价格具有区域性竞争力**

* 根据多个信息源，项目均价在**17000元/平方米至18000元/平方米**区间。对比房天下报告的昆山“巴城”板块新房参考均价（约14989元/㎡），其价格偏高。但若与昆山市整体新房均价（约18477元/㎡）相比，则存在一定价格优势。对于从昆山主城外溢的改善客户，其总价有一定吸引力。

3. **周边自然环境与教育资源**

* 项目靠近**玉湖公园**，为业主提供了就近的休闲绿化空间。

* 基础教育配套是其主要宣传点之一。根据楼盘网AI测评，周边2公里内有红杨幼儿园（约283米）、玉湖小学（约441米）等多所学校，满足日常就学需求。但需注意，期房学区存在不确定性，必须以交付后教育局划片为准。

#### **二、 核心劣势与风险**

1. **开发商品牌实力与口碑存疑**

* 项目开发商为 **“昆山市东定置地有限公司”** ，是一家本土开发商，在苏州乃至昆山范围内的品牌知名度和市场影响力非常有限。这意味着：

* **品质兑现风险高**：缺乏过往标杆作品作为参考，其宣传的装修标准、建筑工艺、园林绿化的最终落地质量存在较大不确定性。

* **物业服务无保障**：截至报告日期，多个平台均未显示其确定的物业服务公司。物业服务水平是长期居住品质的关键，此处的空白是重大隐患。

2. **地理位置偏隅，配套与交通是硬伤**

* **地段能级低**：项目位于昆山**巴城镇**，不属于昆山核心发展区域（如城西、城东开发区或花桥），更多是本地镇域市场。房天下的小区攻略明确指出：**“该小区对比所在区域周边配套比较薄弱”**。

* **交通通达性差**：出行严重依赖自驾。周边仅有公交线路，**无任何轨道交通**覆盖。宣传中“距苏州市区约30分钟车程”是指在理想路况下的自驾时间，实际通勤耗时受交通状况影响巨大。对于依赖公交或地铁通往苏州、上海的上班族来说，通勤成本极高，极不便利。

3. **市场流动性弱，投资属性差**

* 房天下的小区行情周报显示，该小区在二手房市场中 **“流动性差”** 。这意味着未来出售时，可能面临挂牌周期长、成交困难的问题。同时，其价格也呈现波动，近期挂牌均价有所下跌。这充分反映了市场对其地段和价值的认可度有限，资产保值增值潜力较弱。

4. **关键信息缺失与矛盾**

* 多个平台数据显示，项目的**绿化率、容积率、具体物业费、产权年限、确切交房时间**等关键参数均未明确公示或处于“数据缺失”状态。这不符合成熟规范项目的做法，增加了购房的信息不对称风险。

* 不同渠道报价存在矛盾（如17500元/㎡ vs. 18000-20500元/㎡），也反映了信息混乱。

#### **三、 总结与行动建议**

江南雅集是一个优缺点极其分明的项目。它用大面积户型、低密社区和相对低价，试图吸引预算有限但追求居住空间的本地改善客户。

**它可能适合：** 工作与生活圈完全集中在昆山巴城及周边邻近区域，对通勤至苏州主城或上海无要求，且主要追求室内居住面积、对开发商品牌和未来升值空间不甚敏感的纯粹自住客户。

**你必须谨慎，如果：** 你在苏州或上海工作、依赖公共交通、看重开发商品质与物业服务口碑、或希望房产具备一定的资产保值及流通能力。

**给你的关键核实清单：**

1. **实地通勤测试**：务必在工作日早晚高峰，亲自驾车从项目地点到你的工作单位，实测真实通勤时间与路况。

2. **彻底调查开发商**：尽一切可能查询“昆山市东定置地有限公司”的其他开发项目，寻找已交付小区，实地探访或寻找业主评价，这是评估风险的最重要环节。

3. **要求书面明确所有信息**：在售楼处，要求对绿化率、容积率、物业公司及费用、交房日期等所有缺失信息给出书面答复，并尽可能写入合同附件。

4. **对比周边二手房**：实地查看巴城镇内房龄5年内的次新房小区，对比其环境、物业维护状况和挂牌价格，评估江南雅集新房价是否虚高。

最终，购买此项目是一场“用价格弥补地段和品牌短板”的权衡。决策前，请务必完成以上所有实地核实工作。