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【康定壹拾玖】静安源贵地标，开启高定人居新纪元

一、项目基本资料

1. 核心区位：坐落于上海老静安曹家渡核心板块（康定路1119弄），距离地铁14号线武定路站仅260米，1公里直达静安寺商圈。

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周边汇聚静安寺久光百货、嘉里中心、华山医院（三甲）等顶级配套，兼具繁华与静谧。

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2. 产品规划：规划5栋15-25层高层住宅，主力户型120-230㎡（三至四房），全屋精装交付，均价约16-18万/㎡。

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楼栋采用2T2户设计，配备1800㎡下沉式会所（含泳池、健身空间），首层架空层打造社区共享功能。

3. 土地价值：2024年由招商蛇口以56.6亿竞得，楼板价11.41万/㎡（溢价率31.2%），刷新静安区纪录，跻身上海宅地单价前四。

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二、项目核心优势

1. 天赋稀贵，静安源脉之上的「时间琥珀」

康定路承载百年海派风华：张爱玲故居、中国首部电影放映地徐园、国立暨南大学旧址均坐落于此。项目以「康定壹拾玖」为名，致敬门牌号与城市记忆，定位「梧桐浓荫下的领馆花园」，重塑静安国际住区标杆。

2. 极致设计，突破地块限制的「空间魔术」

- 立体景观：地块原为闪电形，内含公共通道。招商创新采用「覆土抬高」技术，将社区整体抬升7.2米，公共通道隐于地下，既保留社区完整性，又借鉴旧金山「九曲花街」打造垂直坡地景观，形成高低错落的视觉剧场。

- 立面美学：对标伦敦切尔西将军公馆，采用进口白世茂石材+仿古铜铝板，首创圆弧形石材竖向构件与瓦楞板工艺。窗框转角整体拉弯，镶嵌家族式勋章金属徽章，每一枚均手工雕琢，象征门牌荣耀。

3. 私密安全，都市中心的「静谧绿洲」

- 全社区无底商：2楼起为住宅层（相当于普通4层高度），规避低层隐私问题；

- 公检法环绕：紧邻上海市公安局、静安区人民法院，堪称「上海最安全社区」。

4. 生活场景，海派文脉与现代奢享的交融

- 归家仪式：入口种植胸径匹配的香樟树阵，打造「慢行归家大道」，从喧嚣到静谧仅需一次转身；

- 国际配套：会所对标弘安里，配备恒温泳池、私宴厅；架空层规划书吧、茶室，延续老静安「屋檐下的生活美学」。

三、投资价值：时代上位者的「资产图腾」

作为招商蛇口「玺系之上」的高定开篇之作，康定壹拾玖集萃全国豪宅精华，以11年玺系迭代经验为基底，重构上海顶豪标准。项目毗邻静安寺千亿CBD，稀缺地段叠加产品力巅峰，注定成为塔尖圈层的身份符号与传承资产。

臻席有限，恭迎品鉴康定壹拾玖城市展厅现已开放，预约专线：400-8228-664【官方发布】

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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