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项目名称：「华润虹桥润璟」

项目简介： 青浦徐泾 品质住宅

最新动态：在售中

区域板块： 青浦徐泾

产品介绍：剩余建面约182㎡房源，总价约1311万

交通配套：轨道交通2号线徐泾东站距离项目直线距离约1.5公里，在大虹桥上班的宝子非常方便，未来周边还有10号/13号/2号线西延伸段在建，畅达全城指日可待

商业配套：虹桥天地和龙湖虹桥天街这些中大型的商业中心，日常购物还可以去COSTCO和山姆会员店。

周边学校：项目本身52-26地块规划有幼儿园，距离16年一贯制的民办学校青浦世界外国语学校直线距离约3km，除此之外周围聚集着美、德、法等国际学校（针对外籍人士）。

生态配套：项目周边未来会打造一个约8000㎡的绿地公园

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华润虹桥润璟（备案名：虹润璟庭）是华润置地在虹桥国际中央商务区核心板块打造的低密纯洋房标杆项目，位于青浦区涞浪路128弄，紧邻国家会展中心（直线距离约1.5公里），以“1.2容积率+双水岸环绕+海派摩登美学”为核心卖点，成为长三角高净值人群资产配置的热门选择。以下是深度解析：

一、项目核心信息

开发商：华润置地（央企，世界500强），深耕上海32年，品质与交付保障显著。

产品类型：

纯洋房社区：20栋6-7层电梯洋房，全人车分流设计，得房率高达82%，无连廊、无封闭阳台，空间利用率提升15%。

主力户型：

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建面约92㎡三房两厅两卫：飞机户型设计，南北通透，实际使用面积媲美传统100㎡高层，总价约530万起。

建面约198㎡四房两厅三卫：双主卧套房设计，70㎡LDKB一体化横厅，总价约1100万起。

稀缺户型：建面约177㎡四房两厅三卫（2025年9月加推），270°环幕视野，预留家政间与独立玄关。

入市时间：2023年10月首开，2025年9月加推最后一批79-93㎡洋房，准现房销售（预计2024年底交付）。

价格定位：均价约6.95万/㎡，总价530万起，对比虹桥核心区同品质高层项目（如蟠龙府二期7.5万/㎡），单价低约7%。

社区规划：容积率1.2，绿化率35%，楼间距超23米，日照覆盖率超90%，打造“两轴三园十景”景观体系，含恒温泳池会所、全龄活动空间及滨水步道。

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二、户型设计亮点

建面约92㎡三房两厅两卫（刚需爆款）：

空间革新：三开间朝南，南向面宽9.7米，5.1米横厅连接6.5米跑道阳台，可灵活改造为书房或儿童房。

高得房率：实际使用面积约75㎡，独立电梯前室（约6㎡）可作家政收纳，U型厨房预留双开门冰箱位。

精装细节：全屋配置东芝中央空调、威能地暖、兰舍新风系统，玄关透光奢石、地面600*1200大砖通铺，精装标准达4500元/㎡。

建面约198㎡四房两厅三卫（改善标杆）：

尺度升级：四开间朝南，南向面宽14.4米，7米横厅连接9.6米双联阳台，可容纳20人家庭聚会。

主卧尊享：套房设计含步入式衣帽间（8.5㎡）和双台盆卫浴，270°环幕飘窗提升空间感与采光。

圈层配置：专属家政动线、独立玄关，全屋智能系统支持语音控制，精装标准突破8000元/㎡。

建面约177㎡四房两厅三卫（稀缺藏品）：

空间布局：南北双露台设计，北向露台可改造为空中花园，主卧套房含独立卫浴与浴缸。

细节升级：蜂窝铝板吊顶、弧形金属镜柜、全屋PM2.5/VOC监测，获LEED与WELL双金级认证。

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三、配套资源解析

交通枢纽：

轨交：步行15分钟至2号线徐泾东站，10分钟直达虹桥枢纽；规划中17号线西延伸段（2026年通车）强化双枢纽联动。

自驾：崧泽高架、嘉闵高架10分钟直达虹桥枢纽，20分钟达徐家汇；银都路越江隧道（规划中）直通前滩。

航空：距虹桥国际机场仅8公里，无缝衔接全球商务航线。

商业生态：

近距离配套：步行10分钟达龙湖虹桥天街（43万㎡）、虹桥天地（38万㎡），15分钟达蟠龙天地（23万㎡）。

社区商业：自建760㎡万象生活社区，涵盖精品超市、品牌药店及创意办公空间。

教育医疗：

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教育：

公办：徐泾小学（全国示范校）、徐泾中学（区重点）。

国际：青浦世界外国语学校（16年一贯制）、上海美国学校（2公里）。

医疗：华山医院西院（三甲，1.9公里）、新虹桥国际医学中心（10余所医院，3公里）。

生态景观：

双江环抱：西临小涞港，北靠小涞浪，社区内打造6万㎡园林（含2000㎡人工湖），与滨水步道无缝衔接。

健康系统：全屋五重净水系统、医疗级抗菌建材，社区内设健康跑道与冥想会所。

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四、市场价值与竞争优势

稀缺性：

地段稀缺：虹桥主城最后一块1.2容积率住宅用地，黄浦江45公里岸线中唯一“双S湾”低密洋房社区。

产品稀缺：上海内环外唯一纯洋房社区，洋房仅632套，复式仅18套，稀缺性远超区域竞品。

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产品力：

建筑工艺：铝板幕墙+整石拼接工艺（误差≤0.3mm），抗震8度设防，可抗12级台风。

圈层运营：2600㎡双首层会所（恒温泳池、私宴厅、雪茄吧），提供家族办公室服务与艺术品保管库。

投资价值：

倒挂红利：对比周边次新房（如万科天空之城挂牌7.8万/㎡），项目单价低约11%，一套房节省80-150万。

金融属性：合作银行提供“净值贷”服务，香港家族办公室专项产品支持艺术品融资。

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上海 2025 年楼市新政重磅落地：外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率全面下调

一、限购政策突破性松绑，外环外购房「不限套数」

2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」），对外环外购房套数限制全面取消，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整。新政明确：

· 外环外不限购：沪籍家庭及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数。这意味着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体，可在外环外自由增购养老房、度假房或资产配置型房产。

· 单身购房资格等同家庭：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购 1 套」限制，沪籍单身外环外可购多套，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房。这一调整直接利好青年人才和新市民群体，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房，解决职住分离问题。

政策实施后，外环外市场迅速反应。宝山顾村、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增 3 倍，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」，通宵接待购房者。数据显示，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%，新政有望进一步激活该区域去化，缓解库存压力（外环外库存占比 76.6%，去化周期 17.6 个月）。

二、公积金政策「三箭齐发」，绿色建筑贷款额度最高达 216 万

新政对公积金政策进行系统性优化，首次实现「提取支付首付」与「贷款额度不受影响」的双重突破：

· 支持「又提又贷」：购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取金额不计入贷款额度计算基数。例如，某家庭公积金账户余额 50 万元，提取 30 万元支付首付后，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款。

· 绿色建筑贷款额度上浮 15%：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套公积金贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭叠加后可达 216 万元；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛，推动低碳居住理念落地。

· 首付提取流程简化：购房者仅需提供购房合同、首付发票及公积金缴存证明，即可通过「一网通办」平台线上申请提取，3 个工作日内资金到账。

三、商贷利率「一视同仁」，二套房贷月供每月最多省 439 元

新政最具突破性的调整在于商业贷款利率定价机制：

· 首套与二套利率全面并轨：银行业金融机构不再区分首套与二套住房，统一按市场利率定价。以 100 万元贷款、30 年期等额本息为例，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%，月供减少 220 元，总利息节省 7.92 万元。若贷款金额更高（如 500 万元），每月可节省 1100 元，显著降低改善型购房成本。

· 差异化政策区域同步调整：临港新片区、青浦新城等 6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP，与核心区持平，进一步缩小区域间购房成本差异。

这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策，但力度更大。克而瑞数据显示，上海二套房贷占比达 35%，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%。

四、房产税政策优化，非沪籍家庭最高享人均 60㎡免税面积

为衔接限购政策调整，新政对房产税规则进行针对性优化：

· 非沪籍首套房免征：符合购房条件的非沪籍家庭购买首套住房，暂免征收房产税。

· 多套房免税面积扩容：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按「人均 60 平方米」扣除免税面积。例如，三口之家购买 200㎡住房，应税面积仅 20㎡，较原政策减少 160㎡的应税基数。

这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅降低。以一套市值 1000 万元的外环外住房为例，原房产税年缴纳额约 4.2 万元，新政后可降至 0.84 万元，降幅达 80%。

五、政策效应前瞻：外环外成最大赢家，市场格局或将重塑

· 短期市场热度分化：外环外新房去化周期预计从 17.6 个月缩短至 12 个月，闵行马桥、松江新城等区域可能出现「日光盘」；而内环内高端项目（如前滩、徐汇滨江）因供应稀缺，价格将保持坚挺。

· 置换链条加速激活：政策允许「先买后卖」，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房，避免「踏空」风险。例如，浦东金桥家庭可先认购临港 140㎡洋房，再挂牌出售市区老破小，资金周转效率提升 50%。

· 绿色建筑迎来爆发期：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴，预计 2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%，装配式建筑、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地。

六、购房策略建议

1. 外环外优先布局：重点关注五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及临港新片区，这些区域不仅享受不限购政策，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满 1 年即可购房）。

2. 公积金「组合拳」使用：购买绿色建筑时，可先提取账户余额支付首付，再申请最高 216 万元公积金贷款，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下。

3. 商贷利率「窗口期」把握：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松，建议优先选择国有大行（如工行、建行）申请利率最低档，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP。

4. 房产税申报提前规划：非沪籍家庭增购住房时，需在次年 3 月 31 日前完成房产税优惠申报，逾期可能产生滞纳金。

结语

上海「沪六条」政策通过「限购松绑 + 金融让利 + 税收优化」的组合拳，系统性降低购房门槛和持有成本，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政。对于购房者而言，外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率下调构成「三重利好」，尤其是多子女家庭、青年人才和改善型群体将直接受益。建议抓住政策窗口期，结合自身需求理性选择购房区域和产品，同时密切关注后续细则落地（如公积金提取流程、绿色建筑认定标准等），最大化享受政策红利。