一场苏州楼市财富新保卫战,已经在港城高净值人群中悄悄打响
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该怎么定义当下的苏州楼市？你现在很难简单概括来一次性说清TA的全貌了。
但有一个明显的趋势在发生，苏州楼市背后的财富逻辑正在快速洗牌。
各位是不是发现到这些现象：
为什么隔壁小区隔了一条马路，房价是我们的两倍；
为什么朋友的房子能很快脱手，我挂出来却无人问津...
这些都是我们身边肉眼可见的情形，好像一夜之间，再也不是那个曾经遍地黄金的苏州楼市。
记得刚入行的时候，有一个前辈和我这么说，地产看着是一个很笨重的行业，但TA的迭代节奏却超出所有人预期。
王家卫在《一代宗师说》里头说，功夫就两个字，一横一竖，站着才有资格讲话。
楼市财富逻辑也同样残酷，当我们还在缅怀楼市2.0的财富幻觉，有少部分人已经悄悄进入了3.0的彼岸了。
不要着急，我们一点一点来说透这个趋势。
准确说，很多小趋势已经猝不及防地来了。
1
首先，第一个小趋势叫购买力重塑。
什么意思？我们把时间往前翻两年，你会发现苏州楼市房价格局非常扁平化，园区和平江新城没有什么价格代差，隔一个马路小区彼此价格水位差异不会超过一两万。
因为苏州资源的平均化在最大程度拉平板块彼此间的梯度差。
这当然一件好事，但长期的疫情和经济逆周期到来，意外改写了这种均匀化的发展格局。
所以当周期弱势下，财富的游戏规则会天然放大核心资产的价值，因为所有人会觉得持有核心资产，就是这样不确定周期中找到财富的诺亚方舟。
比如最近位于园区的一些别墅房源，不停改写成交记录，单价近14万/㎡。
豪宅，改善，新房，园区这些苏州楼市关键词，都是这样演变的折射。
应该说，苏州楼市从来没有像现在这样强化核心资产价值。
而这就来带来第二个趋势，园区资本虹吸效应的放大。
2
相信各位或多或少发现身边其他市区朋友在想办法买入或者置换园区，但很少有人观察到一个新现象开始在蔓延。
要知道，对于苏州各区县之间的买房偏见向来很重，因为彼此发展差不多，为什么要跨区折腾呢？
但园区的虹吸范围在突然扩大。
因为两年苏州楼市逆周期，实际情况是，不管是放在横向空间还是纵向时间层面，不管是新房的去化还是二手的保值空间。
都证明了，只有园区禁得起时间的考验。
特别是作为苏州一个全域进入核心资产的楼市板块，无论是产业换档领先还是城建规模降维，头部效应已经非常明确。
图源：苏州工业园区发布微信公众号
而越来越多县级高净值人群换仓园区本质，就是将常熟，张家港，太仓，昆山的财富一次转移。
某种程度，这才是园区真正可怕的地方，因为可以始终保持对苏州全域范围内升维领先，所以可以有源源不断的财富虹吸效应来更强化这种趋势。
从长期看，这种超正向循环几乎无解。
因此你问我苏州楼市会有多少变化，我很难回答你，但我却能明确告诉，园区的财富效应还会不断的被加强。
好，到此就够了吗？
不着急，进入到第三个趋势，真实微观的园区，财富在加速被折叠。
3
打开园区的版图，你发现很有意思了。
金鸡湖代表CBD楼宇经济，独墅湖代表科创产业，奥体代表高贸区的崛起，背后房价财富的内核其实并不相同。
金鸡湖的湖居地段不可复制性，独墅湖的高素质人群聚集，奥体的新房红利开始释放，都是房价高地最根本的支撑。
图源：链家官网，2022年7月13日
理解这点，就明白为什么园区新房折叠二手房，有着自然资源的湖居折叠非湖居，豪宅折叠非豪宅。
越满足生活舒适度的稀缺产品，才能在这样市场环境中独占鳌头。
这是园区的内部新一代产品和板块轮动的逻辑，而这样演进下，作为园区规划中四大模块之一的阳澄湖，高光时刻或许即将到来。
引自苏州工业园区发布微信公众号2021年3月29日，实际规划条件以政府最终发布为准
作为苏州园区生态顶流，无可复制的湖居氛围自然不必说。
18万亩自然湖泊以及超9公里的黄金湖岸线的直面冲击，生态之美可谓冠绝全苏州，每一帧都能截图做壁纸。
图源：苏州工业园区发布微信公众号
而其中尤其以阳澄湖半岛旅游度假区将肩负新一代区域核心。
就在2020年3月，园区发布了《建设世界一流高科技园区规划（2020-2035）》，其中，明确提到，阳澄湖半岛旅游度假区与金鸡湖商务区、独墅湖科教创新区等共同作为发展“核”。
（文件来源：来源于苏州工业园区管委会
http://www.sipac.gov.cn/szgyyq/uploadfile/sipnews/yqzt/yqzt2020/202003ssdh/ ）
最新的“十四五”规划中（苏州工业园区国民经济和社会发展第十四个五年规划），也延续了这一要义，这意味着将成为园区后发崛起的重要“创新极”和新经济“增长极”。
（引自苏州工业园区管委会
http://www.sipac.gov.cn/szghjswyh/ztgh/202105/bd19f392f2c34004bba1a9b394211799.shtml）
所以我们能看到园区在不计资源的补足阳澄半岛产业短板。
不仅布局“三纵一横”产业赛道，结合园区现有产业和度假区基础，选择工业智能化、医疗大健康、数字文体旅三大纵深产业集群，横向布局科技服务业。
《建设世界一流高科技园区规划（2020-2035）》苏州工业园区发布2020年3月
还实际落位了太多高能级单点产业。
目前已经签约江苏省大数据技术与应用工程研究中心、苏州AICT原子能力产业赋能中心及科大讯飞企业数字化长三角总部三个重点平台。
举个例子，仅一个企业总部基地，按照规划，这片占地1.5平方公里的土地，总投资规模将达300亿元，未来将崛起60多栋办公楼宇，建成后预计年纳税额超100亿元。（引自苏州工业园区管委会官网2022年3月17日《园区企业总部再添新丁》）
而有高新产业，意味有高薪人群。
伴随着这样产业成长，也将带了园区人口一次内部换挡，而金鸡湖的自然资源不可复制和高净值聚集在阳澄湖开始初现。
但最大遗憾是，这里不会释放多少新房红利了。
来看规划图
这里有华谊兄弟电影世界、半岛田园、潮玩馆等，臻品之选、英迪格等周边众多星级酒店，还有比斯特苏州购物村。
无一不是能呼应全市级的生活配套，但唯有真正能让你入手其中的机会，几乎没有。
所以这也是我什么建议大家一定要来：
来看看，因为这可能是最后一次进入这样机会的产品窗口了。
4
对，这个紧紧贴合园区比斯特购物村的奕澄湾。
东邻阳澄湖天然湖岸，坐拥180°一线湖景，实现对稀缺“城中湖”资源的轻松享有，私享度非常高。
周边还聚集中环、阳澄湖大道、京沪高速等多条主干道，与湖东CBD直线距离7公里左右，有效串联起全苏州。
同时不仅仅享受到板块趋势红利，更多的是产品也保证足够的稀缺性。
首先，园区已经好久没有这么纯粹的地中海风格立面建筑。
效果示意图
而为什么地中海风格会在园区消失这么长时间，因为工艺相比现在简约线条更复杂更要成本啊。
比如立面上就要求在经典的欧美三段式上，有圆弧拱门、空中花廊、铁艺围栏等古典建筑元素成熟运用。
效果示意图
为了完美复刻意大利水城威尼斯的城市气场，项目还不计成本选用了成本更高虎斑黄大理石、埃及贝鲁特和土耳其白沙等名贵石材。
甚至为了真实再现水城景观。
奕澄湾花重金打造的内外双园的“水镇”格局，引水入园，所以我们才能看到这样从外部开始就被天然的水系所环绕的静怡社区。
效果示意图
而西高东低布局，最大限度把湖景引入室内，户户拥有理想观景视角。
走在奕澄湾，你会发现有欧陆风情的真实感，这是因为欧式园林精髓不仅在于景观上开合，更在于植被全景营造。
整个社区上百种名贵花木植物郁郁葱葱，均是开发商花漫长的时间和高昂成本从全国各地全冠移植而来。
效果示意图
要真正想要实现西式园林打开气场，就连高度都有自己的标准。
而项目的规划理念，也区别于普通住宅，它包含酒店、会所业态，再加上近邻的比斯特购物村，低密社区、活动区、商业区汇聚一体，等同于一个完备的意大利地中海式小镇。
所以为什么我说，奕澄湾是苏州园区不可再得的地中海建筑艺术藏品。
不仅是由于约0.69容积率，和独立藏品、联合群落、艺术平层稀缺房源，也不仅是国际品牌开发商背书。
而是在真正合适的土地上找到对位的产品。
这是才所谓被大家嚼烂的珍藏级产品真正基因，不是口号上的多么稀缺，而是能不能再过上十年回看这个产品的每个细节，是不是仍然独一无二。
毫无疑问，奕澄湾属于那种禁得起时间考验的产品
效果示意图
而不管是独立藏品。
还是联合群落。
都是南北通透，联合群落地上三层（独立藏品为地上二层），地下一层，直连车库，空间排布舒适，景观层次十分丰富。
效果示意图
为了匹配如此高端的客群，奕澄湾后期御制管家服务——景明和盛，以铂金级酒店式管家物业服务，为业主带来全方位的呵护。
都补齐这个项目所有短板。
剩下的，就交给时间去见证吧。
5
说真的。
当一个新时代浪头打过来的时候，我们能做的，只有两件事。
要么改变，要么加入。
楼市，亦然。
奕澄湾，实景示范区已然呈现，欢迎财富精英的品鉴。
注：本文涉及到项目效果示意图不代表实际交付，具体以买卖合同约定以及实际交付为准
咨询热线：18662309054
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