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招商蛇口旗下序系高端产品线的沪上首作

地铁18号线站点上盖

约1500㎡地上会所+2500㎡架空层泛会所

「招商序」

将推出建面约101-143㎡3-4房

均价68625元/㎡

其中建面约115㎡鲲鹏阁三房户型是上海此前未见的全新王炸级产品

以“超尺度+超采光+超功能+超奢配”诠释大写加粗的「NEW BIGGER」

实景示范区正式开放

上海宝山招商序

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为什么淞南的二手房成交如此活跃?

原因如下:上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

01、地理优势:紧邻杨浦,可快速直达市中心

淞南板块直线距离人民广场仅约10公里左右,且紧邻杨浦市区,直线距离五角场商圈仅约5公里,无论是乘地铁还是自驾出行,去市区都相当便捷.

02、价格洼地:与周边板块相比,价差显著

板块内当下标杆二手房均价约7-8万/㎡,与隔壁的新江湾城具有明显价差;2024年新房成交单价也仅7万出头,与周边杨浦、虹口的一众板块相比,性价比更是显著.

03、规划红利:中环北抬+大吴淞战略双重赋能

中环北抬工程将大幅提升板块通达性,而大吴淞战略的产业升级与价值重塑,更将彻底激活淞南的居住价值.

最新消息,招商淞南项目,18号线长江西路站上盖纯新盘——【招商序】四批次开盘热卖中!

加推8号楼143平楼王座、6号楼首个100平三阳台户型

项目首次亮相以来,便凭借其独特的魅力在市场上掀起了一阵热潮.首开的成功后,二批次开盘再次热销,这不仅是对项目品质的有力证明,更是市场对其认可的直接体现.

三批次入市后,热度不减.

约1500m²泳池会所+约2500m²架空层、区域首创中央车站式归家车库!

沪上首个三阳台户型、首个悬浮岛屿下沉式庭院

北上海超规格豪宅公区

四批次推售建面约100-143m²3-4房

装标3000元/m²上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

过会均价68375元/m²、总价约575万起

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户型图赏鉴

上海少有的三阳台设计(客厅阳台、两个次卧阳台)在这里实现了,外加主卧转角大飘窗!直接把居住空间的使用率拉到了极致!

主卧豪华的套房设计,不仅南向有转角飘窗,甚至北侧卫浴都做了转角飘窗,空间延展度超强!

展示空间实景照片

展示空间实景照片

南向次卧空间,除了不带卫生间,整个空间完全不输主卧!

即便放了双人床、两个床头柜、一个收纳柜、两个休闲座椅和茶几,空间依旧绰绰有余,尺度感惊人!

展示空间实景照片

最惊喜的是北次卧,市面普通的“2+1”房北次卧通常只能放个榻榻米,就已经略显局促了.

而这个北次卧不仅能放下一张完整的床,还能放下一张大尺寸的学习操作台或梳妆台,甚至还有空间做一些收纳柜和床头柜等.尺度感和实用性拉满!

展示空间实景照片

U型厨房设计,操作台面宽敞阔绰,即便两三个人同时做饭,空间感也绰绰有余!

展示空间实景照片

同时预留S槽墙体设计,释放厨房空间,可放下双开门大冰箱!比市面上普通2+1房在厨房预留的单开门冰箱空间更实用!

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同样是“超级尺度”、“超级得房率”!

这个户型的实际实得率,至少要市面上120㎡以上的户型才能达到!

而且ta的次卧面积达到约14㎡,比豪宅大平层的次卧还大!

对比链家翠湖天地约163㎡户型,南向次卧套内面积分别是约13.9㎡和约12.5㎡,空间尺度完胜!越级改善的首选产品!

114㎡展示空间客厅实景照片

114㎡展示空间次卧实景照片

此外还有约112㎡3房、115㎡3房、143㎡4房的面积段户型,供不同需求的业主选择!

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土拍回顾及规划

2024年,上海第八批次土拍,招商&金茂联合体竞得N12-0402单元D1-04地块,总价29.29亿,楼面价38479元/㎡,溢价率14.86%.装修标准不低于3000元/㎡.

地块占地约3.46万方,容积率2.2,根据设计方案显示,项目拟建8幢17-20层的高层,1幢8层住宅,以及1幢保障房;

社区总户数702户,车位814个,并配有下沉式庭院,底层多为架空层设计,北连廊位于12/15层.社区内部还有文化中心和社区食堂.

招商序秉持国际视野与在地文化相互融合的设计理念,以上海水位源点“吴淞零点”「中国最早的水程标高之处」为灵感,创造约66米宽、约6.7米高的“上海之冕”.同时,藉由“吴淞灯塔”及其形制,原创落客雕塑-“源流”,让归家本身也有“温润的昭示和提醒”.

项目首层通过硬朗直线呼应柔和曲线勾勒,辅以温润石材与古铜色金属线条融合,打造东西方美学共融的艺术藏品

项目通过对光线、材质与空间的创新打造精神游廊,实现静态展示的突破,使建筑成为生活叙事的一部分.

社区景观方面,项目运用室内手法室外化设计构想,将垂直景墙、悬浮观景台与叠水景观立体穿插,形成情随境转的沉浸式体验,自然元素渗透进室内,并与室内空间动态互动.

双轴线的设计,充分拓宽了视野面与观赏点位,环形回廊、精神游廊与下沉庭院通过立体景观平台相融,又创造出隔岸听泉的诗意场景.在每个重要生活触点,业主都能拥享独特景观和欣赏视野.

上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】近人尺度的服务细节:启序系,从来都是将场景与服务整体考量.招商序约1500平会所空间与2500平架空层空间,棋牌室、茶室、私宴厅、泳池、健身、室内高尔夫等多维空间.

区域领创中央车站,借鉴伦敦TheWhiteley酒店,自然场景和室内设计手法结合,形成仪式感和人性化兼备的车行落客.

生活配套

交通方面:项目紧邻长江西路地铁站(直线距离约150米),1站江杨南路,5站复旦,7站五角场.中环线北扩段明确兑现,军工路快速路25年开工,长江西路快速路列入上海市重大工程清单预备项目,快速链通城心,随着中环线北扩段的政策明确,淞南将正式进入中环时间.未来经逸仙高架,进入南北高架、内环高架、中环高架,可快速链通南北上海.

上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业方面:丰盛商业,咫尺烟火:杨浦五角场、长江国际生活广场、虹口龙之梦等,一街之隔保利悦活荟、约600米

祥腾生活广场、939红街坊、约2万方通南路商业、淞南购物中心等,约2km淞南和欣假日商业广场.

医疗方面:片区内拥有复旦大学附属中山医院;同济大学附属上海第四人民医院;上海大学附属仁和医院,未来地铁18号线2站换乘3号线,5站即可抵达,权威医院守护,生活健康无忧.

生态休闲:约3公里范围内,集聚上海工业设计博物馆、玻璃博物馆、工业遗址公园、教育博物馆、上大美院、中成美术馆等,人文艺术氛围浓厚.

上海宝山招商序

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基于公开信息，上海宝山招商序楼盘的核心优劣势对比如下。请注意，以下分析整合自网络信息，旨在为您提供参考，购房决策前务必进行实地考察并核实所有细节。

### **优势分析**

1. **突出的产品力与空间设计**

* **高实得率与“三阳台”设计**：项目最大的亮点是约93%的高实得率和创新的“三阳台”设计。通过优化设计，主力户型获得了较多的不计入建筑面积的空间，例如101㎡户型不计面积部分达11.3㎡，提升了实际使用感受和空间利用率。

* **品质装修与社区配套**：装修标准较高，配备了松下空调、百朗新风、高仪、唯宝等品牌。社区规划了约4000㎡的会所与架空层，包含恒温泳池、健身房等设施，超出了同价位楼盘的普遍标准。

2. **交通便利性显著**

* **地铁优势**：项目是真正的“地铁盘”，距离在建的18号线二期长江西路站约200米。该线路通车后，可串联五角场、浦东等地。另有规划中的19号线将在附近设站，未来可能形成双轨交优势。

3. **价格具有相对竞争力**

* 项目均价约6.8万/㎡，与上海中环沿线其他区域（如前滩、新江湾城等）10万/㎡以上的均价相比，存在明显的价差。对于在东北部工作的购房者而言，以较低总价获得了中环附近的地铁新房，是其核心价值点之一。

### **劣势与风险**

1. **板块现状与城市界面**

* 项目所在的宝山淞南板块，城市界面仍处于“老工业区转型中”的状态，新旧建筑混杂，城市质感一般。周边缺乏能级较高的商业、教育配套，大型商业依赖邻近商圈，板块的成熟和提升需要时间。

2. **产品设计带来的潜在问题**

* **居住体验**：“三阳台”和多飘窗设计在增加面积的同时，也可能导致室内空间被分割，影响整体感。有分析指出，为实现“小面积大空间”感，部分功能区的独立性和尺度可能被牺牲。

* **未来估值风险**：此类高实得率、多阳台的创新户型，在未来的二手房市场中能否被广泛接受并维持溢价，存在不确定性。阳台面积在评估时价值通常低于室内面积。

3. **价格与价值的平衡**

* 在宝山区内部横向比较，该项目单价显著高于上大、顾村等板块的次新房。这意味着支付的价格中包含了较高的“产品溢价”和“地铁溢价”。其升值潜力很大程度上依赖于淞南板块的整体发展速度能否匹配当前房价。

4. **地铁上盖的衍生影响**

* 距离地铁极近虽带来便利，但也可能伴随低楼层震动、噪音、社区人流相对复杂等TOD项目的固有问题，对居住静谧性和私密性有要求的客户需权衡。

### **总结与客观评价**

招商序并非一个传统的“地段至上”楼盘，而是一个**以极致产品力和地铁便利为核心卖点的“产品力盘”**。

* **它非常适合**在18号线沿线（如五角场、浦东东北部）工作的通勤族，以及对得房率、空间感有强烈需求，愿意为新颖设计支付溢价的年轻改善家庭。

* **它可能不适合**追求顶级城市界面、成熟豪宅圈层，或对户型创新持保守态度、需要明确功能分区的多代同堂家庭。

**最终建议**：该项目是一场关于“产品力信仰”的权衡。如果您被其设计打动，务必亲自多次实地看盘，感受不同时间段的周边环境和噪音情况，并仔细考量户型与您家庭实际生活的匹配度。同时，应对板块发展保持理性预期，将其视为一项长期资产进行规划。